[]王秀玲：养老地产的核心在于服务体系的构建

　　王秀玲：养老地产的核心在于服务体系的构建

　　2014年，养老地产市场热度不减，各路豪杰抢占市场的同时，也在不断推出新的商业模式和运营体系，但盈利模式仍是掣肘。

　　“养老地产的核心在于服务体系的构建，未来的赢利点是服务端的全产业链。”克而瑞信息集团养老地产中心总经理王秀玲表示，尽管2013年是养老地产发展元年，市场发展缓慢，但进入2014年，养老产业的推进速度远远超过预期，市场在发生变化，在这一状况下，企业要提前布局做好服务链条的打造，才能在未来获利。

　　克而瑞信息集团养老地产中心总经理 王秀玲

　　中国房地产报：从你们观察来看，目前已有哪些企业进入养老地产，有何优劣势?王秀玲：以目前进入的企业类型划分，主要有4类，分别是以鲁能、中石化、上实等为代表的央企国企;远洋、保利、万科等房企;国寿人寿、新华人寿、合众、泰康等险企;还有投资基金。

　　这4类企业各有优势和不足。以央企鲁能为例，因其背后有国家电网支撑，有更便宜的资金和老干部等客户沉淀。险企与央企优势类似。房地产企业则没有过多的附属客户，但其开发与拿地经验及项目定位的准确性是其他企业无法企及的。

　　这样的模式与状态下，各主体可以考虑有机结合一起发展，比如险资出钱，开发商代建，市场运营机构运营，这样会形成良性的产业链循环，也能更好地规避风险。

　　中国房地产报：实际上，养老地产并不是企业想进就能进得来的，需要企业具备一定的资金实力与运作能力。如果企业准备进入，需要做好哪些准备工作?王秀玲：首先是布局和选址，要对拟进入城市养老市场需求进行摸底，以确定进入哪些城市;其次是目标养老项目的可行性研判;然后是项目定位，包含养老目标市场细分研究、客群研究、总体定位、功能定位、产品定位、运营模式和盈利模式的设计等。

　　从地域上看，目前养老项目主要集中在环渤海、长三角、珠三角、西南等地，包括上海、杭州、南京、青岛、三亚、海口以及贵州、成都、重庆等老龄化严重、空气好的城市，都应是养老项目重点考虑的城市。当然，也要考虑城市的经济实力、老龄化程度等，以此支撑养老地产的落地。

　　中国房地产报：目前，养老地产市场还处于初级阶段，盈利模式并不明晰，对投资者来说，现阶段的盈利点主要在哪里?王秀玲：是的，投资养老地产的企业目前很多还没有成熟的商业模式，盈利的更少。就北京市场来看，现阶段实现盈利的有太申祥和山庄(国际敬老院)等。

　　太申祥和走的是“高押金+低月费”的运营模式，由于土地是租赁的(50年租期)，加上土地租赁时间较早，一定程度上摊薄了成本。太申祥和盈利的另一原因是其运营的太医馆、金汤浴、膳食、保健产品等融合贯通，摸索出一整套独特的运营链，形成了很好的体系与模式。

　　目前，大部分开发商的盈利模式都是“销售+持有”，通过销售平衡现金流，以持有部分聚集人气，保障服务的质量和管理。但从长远来看，养老产业的盈利点一定是要靠服务运营带来收益。而服务运营要依托完整的产业链支撑，所以说未来的赢利点一定在产业链上。

　　中国房地产报：国内外有哪些好的运营管理体系可以供国内进入养老市场的主体借鉴?王秀玲：借鉴要视不同的项目而定，如果是城区的规模较小养老机构，客户为80岁以上需要护理、协护的老人，日本的运营体系更合适;如果是郊区的偏活跃老人，美国的CCRC(持续照护型)养老社区更合适。

　　其实，引进国外模式不要盲目，原因是国外老龄化发展特点与趋势和国内是不同的，老年人的支付能力和观念也不一致，在这样的情况下，引入的运营管理体系和模式能否有效落地至关重要，不能生搬硬套。

　　实际上，国内养老地产的运营体系与模式还需要很长一段时间的摸索。我觉得在行业发展初级阶段以及盈利不明朗的情况下，政府应该给予行业和企业更实质的支持。任何好的模式和运营体系构建都需要企业投入很多资金进行铺垫，但如果这一投入短期内无法盈利，资金沉淀过多将影响企业的可持续发展，进而影响到养老机构的建立与市场需求的解决。因此，国内养老行业还是需要政府在开发、资金层面进行更有针对性的政策支持。

　　中国房地产报：你一直在强调养老地产服务的重要性，也指出这是养老地产未来的赢利点，那么现在市场上有好的服务体系吗?王秀玲：说到好的服务体系，我比较推荐蓝卡模式。蓝卡模式是蓝卡国际针对社区、居家老人探索的服务模式。蓝卡国际是专业的医疗保健机构，具备开发商不具有的医疗资源整合优势。其开创的蓝卡模式集电商、物联网、移动互联、医疗、养老于一体，目前已经和金地、碧桂园、绿城、保利地产、中铁置业等开发商建立了合作。

　　其具体做法是，开发商在一个社区里面为蓝卡国际留一套三四百平方米的物业，蓝卡把整套医疗科室、门诊全部植入，通过信息化系统构成医疗服务体系。社区每个老人的家里有一套服务体系，如果老人在家测了血压，直接显示在大服务器上，医生马上可以看到，病患老人可以通过这一系统及时跟进。这套蓝卡APP可以植入老人手机，相当于每个家庭请了一个私人医生。同时蓝卡将建立全国连锁，在贵阳的蓝卡客户老人如果到北京居住，同样可以到北京任何植入蓝卡的小区看病。