[]中粮欲打造双线商业地产

　　中粮欲打造双线商业地产

 

　　在成功打造“大悦城”城市综合体商业品牌，并实现产品线复制之后，中粮置地正谋划在商业地产领域打造一条全新的产品线。

　　与定位城市核心商圈的综合体项目“大悦城”系列不同，中粮置地的多位高管表示，全新的产品线将探索别墅区商业模式，开发尚属商业地产“蓝海”的次城市核心区。该产品线的首个项目中粮·祥云小镇位于北京顺义中央别墅区中心，首期最快于今年9月启动，二期商业将于2015年年底亮相。

　　“从商业角度看，中粮置地一直在探索第二条产品线。通过首个项目的开发，如何将第二条产品线融入整个中粮置地商管中心，也是今年最重要的任务。”中粮置地商业管理中心副总经理吴谷丰对中国房地产报记者表示，“全新的产品线将更注重住宅与商业项目的结合，如果首个项目运作顺利，未来中粮置地将考虑在沈阳等城市的其他高端住宅项目中复制该条产品线。”

　　落子北京中央别墅区

　　与万达广场等“老牌”商业地产品牌相比，中粮集团子公司中粮置地打造的首条商业地产产品线“大悦城”系列算得上商业地产领域的后起之秀。其以购物中心为主题，与公寓住宅、写字楼、酒店等多种业态相结合形成的全产业链城市综合体，在业界已可以与万达广场、广州天河城、华润万象城等商业地产品牌分庭抗礼。

　　自2007年底北京西单大悦城开业至今，中粮置地已经在北京、上海、天津、成都、沈阳、烟台等地落子布局，复制完成7个“大悦城”项目。

　　不过，与“大悦城”选址始终立足城市核心区不同，中粮置地欲打造的第二条产品线大有剑走偏锋之势，首个项目便选址于次城市核心区的高端别墅聚集区。但中国商业地产联盟理事长兼秘书长王永平告诉中国房地产报记者，就别墅区商业地产项目而言，无论在北京还是全国范围，都尚无成功案例。

　　据悉，位于北京顺义中央别墅区中心的中粮·祥云小镇将建造一个布局于别墅聚集区中心的内嵌式商业。中粮·祥云小镇是中粮祥云国际生活广场项目的一部分，祥云国际生活广场规划了32万平方米的住宅和19万平方米的商业，可出租商业面积预计将达到8万平方米，共200多个商铺，主要以餐饮、儿童和体验业态为主。项目形态类似于三里屯太古里的街区型商业。

　　“我们敢拿出10万平方米来做这个项目，是因为看到了别墅区商业的发展潜力。首个祥云小镇位于北京顺义传统的中央别墅区、亚北别墅区等高端住宅区的中心，据我们测算，周边有6个别墅集群、大大小小20个别墅项目。以市场调查得出的周边别墅区平均入住率为80%测算，10分钟到15分钟的车程可达的辐射商圈人群规模至少有25万。”中粮置地北京公司常务副总经理、祥云项目总经理隋强表示，“除了别墅居住区，新国展区域的商务人群、首都机场周边临空商务区的产业人群、外籍商务人群，都需要高端商业配套。”

　　在隋强看来，别墅区商业的市场需求潜力巨大，但市场却还处于“真空”状态，除了部分底商商铺外几乎没有成规模的中高端商业配套。“北京最好的中央别墅区周边竟然连一个可以看电影的地方都没有。”隋强同时介绍，目前计划入驻的影院品牌橙天嘉禾影院，将在祥云小镇内开设一家超过1600个座位的院线。

　　试水全新的别墅区商业模式之前，中粮置地也做了大量的前期准备工作。据吴谷丰介绍，“大悦城”系列偏向时尚、潮流，面向年轻客群，与之相比，中粮的第二条商业产品线的定位则偏向家庭生活，客群为高端中产。

　　为了更好地将“大悦城”的商业积淀和运营经验输入新的产品线，“祥云小镇”项目整合了“大悦城”的管理经验和资源，吸纳了原西单大悦城、朝北大悦城的核心商业团队。目前，“祥云小镇”项目的总经理助理兼招商总监张黎就来自朝北大悦城，项目组长任庭海则曾任西单大悦城总经理助理。

　　商业品牌“双线并重”

　　有别于同属中粮集团旗下专注于住宅开发的中粮地产，中粮置地的业务重心一直是商业物业、酒店和商务公寓、别墅等高端综合业态的开发。

　　对于首条商业地产产品线“大悦城”，中粮置地相当重视，2013年年报就描述道：“未来将以大悦城城市综合体作为主要资源配置方向，择机获取优质综合类地块或包含一定商业比例的混合型地块。”但这显然并不妨碍中粮置地继“大悦城”之后，开发“祥云小镇”这第二条产品线，形成“双线并重”的商业地产开发格局。

　　与“大悦城”系列的发展路径类似，中粮置地延续了先探索再复制的商业运作模式，计划将首个“祥云小镇”商业项目打造成别墅商业的样本，一旦探索成功，则可以很快走上类似“大悦城”的复制之路。中国房地产报记者获悉，中粮置地已经准备将位于沈阳沈北区域的一个地块作为打造下一个“祥云小镇”的未来储备。

　　“中粮地产旗下现在也有很多别墅区，‘祥云小镇’所在的祥云国际本身就是比较典型的别墅区。通过大悦城管理的经验，我们希望把商业的份额融入别墅住宅项目里。开发第二条产品线是我们必须要做的事情，第二条产品线的融入，也是整个中粮置地商管中心今年最重要的任务。”吴谷丰表示。

　　从主流房地产开发企业的拿地趋势看，在一二线城市的核心区拿地已经越来越难，更多的新项目均位于城市的次核心区域。如何发掘这些区域的商业潜能，也是很多专注商业地产、高端住宅开发的房地产企业需要攻克的难题。

　　此前，中粮置地董事长兼执行董事周政曾在公开场合透露，中粮置地今年新增土地储备目标是100万平方米，首选的还是长三角、珠三角这些经济比较发达的区域。

　　目前，中粮置地的土地储备有位于三亚亚龙湾国家旅游度假区滨海地段的十宗地块，以及位于成都市武侯区核心地段的一宗地块，土地使用权面积合计超过63万平方米。