[]向洪宜：不动产登记须进行实质性审查

　　6月即将出台的《不动产登记条例》草案正在紧张地商议修改中。

　　5月22日，国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜在京接受中国房地产报记者专访时，向记

　　者解释了此轮草案争论的核心问题以及当前大众关心的热点问题。“不动产登记完成后，市、

　　县国土资源主管部门会向申请人颁发《不动产权属证书》或者《不动产登记证明》。”向洪宜

　　告诉记者。

　　原国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜

　　中国房地产报：现在《不动产登记条例》草案讨论到哪一步了?

　　向洪宜：《不动产登记条例》从十八届三中全会后，国务院法制办、国土资源部等相关部门启

　　动，经大量调研、反复修改，已有一个初稿，5月底上报国务院。目前这一初稿还在讨论中，需

　　要再进行修改，根据这个草案国务院再组织调研。

　　中国房地产报：不动产登记将采取何种登记原则?

　　向洪宜：在具体登记工作中，不动产登记采用属地登记原则，由不动产所在的市、县国土资源主管部门办理。跨行政区域的不动产登记，由所跨区的国土资源主管部门分别处理。不能分别办理的，由所跨区的国土资源主管部门协商办理。协商不成的，由共同的上一级国土资源主管部门指定办理。国务院确定的国有重点林区的森林、林木和林地登记、国务院批准项目的用海、用岛登记，由国务院国土资源主管部门规定。

　　中国房地产报：实际操作中，会采取哪种登记制度?向洪宜：我们考虑采用德国权利登记和澳大利亚托伦斯登记模式的综合体。

　　德国权利登记特点包括，采用实质审查主义，即土地登记机关不仅审查土地登记人申请提交的文件资料，而且要对土地权利变动的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。登记有公信力，土地权利一经登记具有法律效力。

　　而观察托伦斯登记，上述两点也在其适用范围，另外还包括初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态，会颁发权利凭证、地籍图等。当然，这些最终还需要国务院来确定。

　　中国房地产报：关于强制审查是否已明确?

　　向洪宜：目前是有争议的。法学界主张采用形式审查，一方面他们没有参与不动产登记实践，另一方面他们可能怕将来登记官承担责任。我认为不能走形式，必须进行实质性审查，进行基础测量，得到双方确认再登记。

　　中国房地产报：关于登记过程中产生的一些错误，是否会有相应的赔偿责任?如何界定?

　　向洪宜：分为几个方面。

　　因登记部门过错导致登记错误，给他人造成损害的，市、县国土资源主管部门应承担赔偿责任。市、县国土资源主管部门依法赔偿后，可向因故意或重大过失造成登记错误的人员追偿。

　　因不动产权属来源证明材料无效、被撤销导致不动产登记错误，给他人造成损害的，由导致不动产权属业源证明材料无效、被撤销的当事人承担赔偿责任。因不动产调查、登记代理等有关机构出具的材料导致不动产登记错误，由出具该材料的机构承担相应的赔偿责任。

　　因司法机关的法律文书、仲裁机构的裁决或行政机关的具体行政行为导致不动产登记错误，由司法机关、仲裁机构或行政机关承担相应的赔偿责任。

　　中国房地产报：涉及的赔偿金如何保证?

　　向洪宜：各省、自治区、直辖市应当从本行政区域内的不动产登记费用、登记信息利用收益中提取相应资金，建立不动产登记赔偿基金，用于对登记错误给他人造成的损害予以先行赔偿。不动产登记赔偿基金的具体提取比例、使用及管理，由国务院财政主管部门会同国土资源主管部门另行规定。

　　中国房地产报：听说中纪委很重视这个不动产登记制度，你怎么看?

　　向洪宜：不动产登记主要目的只有两个：一是保护不动产所有人的财产权，第二是交易安全。在这种语境下，财产不能随便查寻，只有权利人或是相关单位征得权利人的同意，才能查阅，要充分尊重《物权法》。

　　中国房地产报：你认为目前这一版的《不动产登记条例》最终可能还会有哪些明显的改动?向洪宜：我认为现在的这个版本改动不会太大，主要在登记簿内容权利设置方面，会考虑12种权利类型需不需要合并，另外权属审查要明确。