[]最新楼市动态问题走势 五大问题点解析

　　据有关人数透漏，大部分二、三线城市政策面将有序放宽，2014年基本面可能将较2013年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是绝对数的大幅衰退;值得注意的是，对于对房价仍有较强控制权的房企而言，市场不会出现大幅降温并不表示市场会持续火爆。

　　如果说2013年以前的房地产市场是“高烧不退”，那么，从2014年开始，这个市场和行业将有可能日趋理性。长江证券最新报告预测，基于对人口增长率、城镇化率、人均居住面积和结婚人口的合理假设，2014年住宅刚需面积达到12.2亿平方米，而销售面积则达到12.4亿平方米，中国房地产从此进入了供过于求的阶段。

　　不过，总量数据的逆转并不意味着房价将立马开启下行通道，房价涨幅将出现分化，诚如摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，2014年一线城市的房价可能将上涨10%，而二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。

　　政策“潜伏期”

　　三中全会以来，对于房地产市场，政策的主基调一直是理顺政府与市场的关系，不过，房地产市场化机制的形成是一个渐进过程。不难料想，政策将在短期内难有较大的变化，这段时期“有形的手”或倾向于“潜伏”观察，但这也不是说政策将毫无作为。

　　众所周知，新的房地产市场政策框架可能将推出，长期政策更是包括推出房产税，农村土地制度改革和增加住房供应，尤其是保障房。但朱海斌称，在短期内，这些措施的影响将有限，楼市政策的调整仍以地方调整为主。

　　有研究报告指出，就不同城市来看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调。

　　不仅如此，大部分二、三线城市政策面将有序放宽，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。

　　事实上，从去年年末各大城市争相出台调控政策以来，过去十年全国“一刀切”式的调控的确出现了改变，而中央层面上全局性的政策调控或许也难再现。

　　市场“层级化”

　　试想，一旦政策不再如以往那般频繁直接，市场还会像从前那样“疯狂”反弹吗?所谓理性回归，或许正是这样一种良性循环。“我从来不悲观地看待市场，但我也认为2014年的房地产市场没有想象中的那么好，有分析师表示，虽然全国性的调控政策依然没有，但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应，都会影响2014年的各地的市场，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。

　　不过，不同城市的市场分化也将更加明显。据过去一年土地数据分析，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅甚至可能为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。二三线城市的供需或与过去一年相比更为平稳。

　　就房价而言，有报告指出，一线城市房价2014年将呈现先涨后稳;二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势;至于三线城市，由于部分城市面临去库存压力，未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

　　房企“需冷静”

　　综上所言，2014年基本面可能将较2013年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是绝对数的大幅衰退。

　　东方证券研究报告便指出，2013年住宅新开工面积增长11.6%，意味着2014年供应增加幅度不大，还不足以单方面大幅改变供需格局。此外，2020年之前适龄购房人群仍在高位，“已城镇化人口向真正市民化转变“过程中总计可能有29亿平米潜在住房需求，

　　华远地产董事长任志强就最近在一次开发商聚会上发出警告，他说，“最可怕的是，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地，获取银行资金。”

　　历史已经无法告知未来，开发商或许只能用心寻找答案。今年的市场势必又将在多空博弈间迎来纠结的一年。一方面，行业转型升级已成大势;另一方面，经济下行趋势也难以扭转。正如《双城记》所言：“这是最好的时代，这是最坏的时代。”

　　中国楼市值得关注的五个问题

　　回首2013年，中国房价涨了26.6%，涨幅高于2012年的10.9%，但人们普遍认为被压抑的房屋需求已经消化，今年房屋销售增长会放缓。

　　有人预测今年中国房地产市场增速预计将进一步放缓，各地楼市将更加冷热不均。一线城市过高的房价还在激化着购房者的不满情绪，而与房地产交易和基础设施相关的影子银行不良债务也在不断膨胀着它的规模。

　　1、三线城市房价会下降吗?

　　在房屋供应长期过剩，消费者纷纷欲在较大城市买房而造成较小城市房产需求低迷的情况下，三四线城市房价可能下滑，进而可能给中国正在进行的去杠杆化过程带来影响。

　　中国正试图解决过去几年信贷推动下的增长所造成的种种问题，包括房地产泡沫和日益上升的不良贷款风险。开发商在较小城市的购地胃口可能减弱，进而可能损害部分地方的经济。不过城镇化和农民工回归内陆城市可能会提供一定的缓冲。

　　2、哪些城市可能征收房产税?

　　政府官员已表示正寻求加快房产税立法，并制定一个跟踪房屋所有权的全国系统。这可能将为在更多城市实施房产税铺平道路，从而帮助缩小贫富差距。房产税目前在上海和重庆试行，分析人士预计决策者将计划在北京等主要城市和一些较小城市推行房产税。

　　3、更多保障性住房是否会放缓主要城市的房价上涨速度?

　　北京市政府称，将向户籍居民提供更多保障性私人住房，以确保普通人买得起房。当地房屋管理机构曾表示，2013年和2014年计划建设7万套价格比周边同类住房低30%的保障房。上海、广州和深圳等其他房价涨幅最大的城市可能推出类似的举措。

　　4、不动产登记的影响

　　国土资源部正酝酿推出全国性的不动产登记系统，分析人士预计该系统将在房产税开征前投入使用，并将有助于习近平的反腐行动。在中国这个有时会把不动产作为礼物的国家，一些人对披露这类信息感到不安。但中央政府在推出不动产登记系统方面步伐非常缓慢，该系统的有效性和透明性可能仍不得而知。

　　5、市场参与者是否将面临更严格的信贷环境甚至可能违约?

　　中国正在加强对影子银行的监管。自政府2010年开始限制对房地产开发商的贷款以来，房地产业近年来严重依赖影子银行业。违约的前景和不断恶化的资产质量使放贷机构对向开发商放贷态度更加谨慎，特别是较小的开发商。不过，有关部门对于切断房地产公司信贷获得渠道到底有多坚决还有待观察，特别是考虑到中国本土市场仍有大量资金正流入房地产业。中国央行最近发布的数据显示，2013年，对房地产业的新增银行贷款增长73%，至人民币2.34万亿元，大大高于2012年7.1%的增幅。

　　中国楼市面临什么样的动态，将受到什么样的影响，三线城市是否受到影响，是否将面临降价的冲击，楼市泡沫始终是一个泡沫，相信总有一天楼市泡沫消失。