[]松绑限购政策不一定激活楼市 二三线城市限购不严

　　限购政策将要推出楼市，因为在很多二三线城市，限购政策本来就不严格，在地方的权限范围内，松绑限购似乎成了近期地方政府激活楼市最后可抓的一根稻草。

　　松绑限购并不一定可以激活楼市，因为在很多二三线城市，限购政策本来就不严格。然而，上半年楼市下滑幅度以及对“稳增长”的影响超出预期，让一些严重依赖土地出让的地方政府倍感紧张。今年一季度，在黑龙江、河北和山西等产能过剩和传统产业集中的地区，经济增速下滑到5%左右，而内蒙古的经济增长速度只有7.3%，不仅低于全国水平，而且与过去动辄15%以上的增速不可同日而语。

　　这些地区的楼市在过去不仅一直在补贴传统产业，也在补贴地方的国库收入，甚至产业结构调整、产能清理、就业和社会稳定也要依赖楼市。这就不难理解，为何地方政府屡屡在松绑限购问题上做文章。当然，限购政策作为一项行政措施，其弊端十分突出，但关键要看经济是否出现明显下滑，以致可能会导致经济增长滑出下限。从这个角度看，多个城市公开退出限购不是偶然的，而是经济增速严重下滑倒逼的结果。

　　类似于呼和浩特这样的能源或传统工矿产业占主导的二、三线城市(集中在东北和西北等区域);或者产业结构以单一制造业为主，但产业层次低、升级慢的区域中心城市(集中在东北、中部等区域);或者过分依赖出口，民营经济虽发达但很多转向房地产投资的城市(集中在华东)，目前绝大多数都存在楼市供应过剩、库存消化周期长(普遍在2年以上)、人口吸附能力差、后续需求不足等问题。在“调结构”、“促转型”的大背景下，这些城市未来1-2年内可能会出现楼市泡沫破灭，甚至是崩盘可能。可以预判，这些类型的城市将是未来楼市政策调整，特别是限购政策松绑密集的地区。

　　从今年以来很多城市围绕限购“打擦边球”的做法看，各地均没有赤裸裸地提出要退出限购政策，而是选择诸如外地人口本地化、区域一体化、新型城镇化等为由头，但退出限购无疑是目标指向。应当说，退出限购政策的关键，是要做实退出限购的“由头”，让地方政府将缓解楼市供应过剩的措施与新型城镇化、外地人口本地化等长期改革结合起来，将楼市发展的红利转移到公共服务设施供给、弥补社会保障缺口上面，以此为转型提供时间和空间。

　　这样的长短政策组合，所创造出的楼市需求是有效需求，而不是投资需求;是能够培育地方长期稳定税源、实体产业基础的需求，而不是只谋求短期经济绩效的泡沫需求。更重要的是，这样的政策组合不仅提高了城市无房户、特别是外来人群的住房支付能力，而且实现了公共服务的均等化、全覆盖，降低了城市中低收入人群的购房成本、生活成本，有利于中低收入人群和外来人群在城市真正落地、入户和就业，符合新型城镇化的发展战略。

　　小笔认为，未来当以新型城镇化、户籍制度改革和加大政府财政投入为契机，做实楼市有效需求，为楼市和金融经济稳定提供缓冲带，并为经济转型和发展提供宝贵的机遇期。