[]房企“限贷”酝酿松动 改善型需求或先受益

　　“中信银行与链家地产合作后，链家客户有望从银行获得二手房融资专项信贷额度保障及首套房房贷利率优惠，如北京链家首套房客户贷款利率享受9折优惠。”中信银行方面在给中国房地产报的书面回复中表示。招商银行北京分行信贷人士则对中国房地产报记者透露，无论是购买新房还是二手房，在招商银行办理首套房贷，利率都可以打9折，前提是须存，不过，这是否意味着贷款利率将全线松动，目前还很难讲。可肯定的是，“从现在开始‘限贷’会逐步松动，但关键是怎么松动。改善型需求房贷利率先松动的可能性比较大，因为在市场下行之下，改善型需求会逐渐释放，因此对贷款的

　　需求更多，而且二套房贷首付高利率高，银行承受的风险更小。”交通银行首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时表示。8月19日，中信银行与链家地产签署战略合作协议约定，将通过资源整合、渠道共享，开展包括零售金融产品和公司金融产品在内的全面合作。其中，对于通过链家地产购买首套住房的客户可以在中信享受9折利率优惠。

　　“国家相关部门要求商业银行落实差别化住房信贷政策、支持刚需释放的背景下，中信此举算是对当前市场趋势的一个积极回应。”中信银行方面回复中国房地产报记者表示，今年下半年以来，中信银行已经针对家庭购买首套住房的贷款需求进一步扩大了信贷规模。

　　“一方面是因为前段时间中央出台指导意见要求银行支持刚需，提高贷款投放量并下调利率，有关银行对此做出响应;另一方面，各家银行也是根据自身业务需要来考虑，率先做出调整的银行能因此拓展业务，比如吸收15%保证金，其实就是吸引部分稳定存款以改善银行负债。”连平对中国房地产报记者分析表示。

　　虽然从央行到银监会，政策层面仅是呼吁各银行“优先满足居民家庭首次购买住房贷款需求”，“合理确定首套房贷款利率水平”，并未对“限贷”政策作出明确调整，但是正如地方政府“限购”退出时的“只做不说”，各地方“限贷”政策也在悄然酝酿调整。

　　记者采访发现，除北京部分银行，大多数商业银行尚未出台对首套房贷利率的优惠措施。目前没有对房贷利率进行调整，还是按照国家政策执行。浦发等多家银行对记者表示。不过，农业银行总行高级分析师何志成则对中国房地产报记者表示，现在房地产市场已经出现全面下跌，有些地方实际跌幅已经超过15%，而中央对房价下跌的底线是30%。预计9月份后很多地方房价还要下跌，再加上刚刚公布的经济数据表现不好，政策肯定要调整，限贷也要取消，但不是所有房贷都支持，主要是刚需住房贷款。

　　那么，首套房贷利率的放松，究竟能在多大程度上增加购房需求、支撑楼市回暖?连平认为，首套房需求的释放会比较谨慎，因为这部分消费群体收入水平比较低，风险偏好也比较低，观望态势更强，不敢在市场下行时入市，如果需求不爆发，贷款利率下调也没用，明年这种需求可能才会爆发。

　　因此，连平表示，“二套房贷率先松动的可能性比较大，因为首付高(50%以上)，相应银行风险比较小，愿意在这方面多放贷一些。其实今年这一块的按揭贷款量没有少放。二套房、三套房改善型需求入市比刚需入市来得更快一些，现在逐渐入市的更多为改善型需求。”

　　何志成认为，二套房也属于刚需，以后发展房地产市场要以改善型需求为主导，而这部分中产阶级不可能卖掉房再换房，所以二套房政策也要调整。“如果是与改善型需求相关的二套房，不但贷款要给予积极支持，首付比例也应与首套房一样。”从数据看，银行对按揭贷款的支持正在增强，7月新增居民中长期贷款占新增贷款比重高达47%，大幅高于6月的18%。

　　不过，房地产市场的不断下行，虽然很大程度上是受制于限购、限贷政策，但根源还是供求关系的失衡。“这也是为什么价格降了楼市还往下走，是供给量太大，而需求部分去年就释放掉了，供求失衡带来的是需求方面预期的进一步下滑。”连平表示。