[]改善型换房需求持续释放-2016年楼市有望供求两旺事态

　　央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等，2015年一连串的政策都为房地产行业的复苏创造了极为有利的条件。随着库存去化速度的加快，有专家认为去年房地产有可能成为销售面积最高的一年。而在2016年，楼市有可能进一步发生改变，将出现供求两旺的状态。在北上广深四大一线市场当中,广州市场供求始终保持相对平衡，价格也将相对稳定。

　　房价仍有上涨压力

　　中国某研究院近日发布的房地产市场“百城价格某”显示，2015年12月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%。值得一提的是，自2015年5月份以来，百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。

　　同比来看，全国100个城市(新建)住宅均价较2014年同期上涨4.15%，涨幅较去年11月扩大1.22个百分点。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7037元/平方米，环比下跌0.37%，同比上涨1.44%。

　　另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20624元/平方米，环比上涨1.14%，涨幅较去年11月份扩大0.15个百分点;同比上涨9.25%，涨幅较去年11月份扩大1.62个百分点。

　　中指院方面分析认为，预计未来阶段，随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。因此，价格方面，百城住宅价格某整体将继续平稳上涨，部分高库存城市房企或将在政府鼓励与政策支持下适度降价;而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响，房价仍有上涨压力。

　　针对2015年全年的房地产市场运行情况以及2016年的发展趋势，伟业我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖分析认为，全国楼市在2015年底出现了较为明显的翘尾。从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房市场。

　　库存下降广州供求已平衡

　　在2015年，供求关系是房地产行业各方面都在论述的话题。从去年初被担忧的高库存，再到政府喊话要大力去库存，楼市的供求在2016年如何走已经至关重要。而作为国内四大一线城市的北上广深，更是关注的焦点。

　　根据中原研究部监测，同为一线城市的北上广深，一手住宅成交量均有较大幅度的回升。广州房价不但远低于其他一线城市，在其他三大城市量价齐升的大势下，广州的价格跟去年相比表现平稳。而供求关系成为决定价格的关键。从成交量增幅而言，在去年，深圳高达8成，上海也接近6成，成交量都超过了2013年同期。需求的迅猛增长必然刺激成交价上扬，在深圳和上海也是四大一线城市中，价格上扬幅度最大的，尤其是深圳，价格涨幅接近4成。

　　据观察，深圳房价暴涨发生在2015年下半年，保持较热的成交氛围是深圳房价上涨的主要动力。而相较而言，北京和上海的价格上涨幅度比较平均，截至2015年11月，两市全年价格上涨幅度分别为11%及19%。

　　数据显示，2015年全年广州全市十一区一手商品住宅网签面积1077.04万平方米，比2014年增加241.14万平方米，增幅28.8%，已超越2013年水平。

　　对于广州的一手住宅市场而言，在四大一线城市当中，是供求始终保持平衡的一个，价格也相对稳定。数据显示，2015年广州市民消化了18万套一、二手房及公寓，市场的购买力仍然非常强劲。而在2016年，预计广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市，供应数量相当充足，更为重要的是，这个新增供应与2015年的18套消费量而言也相差无几。也就是说，在2016年供求仍将达到平衡，市场仍然会出现供求两旺的状态。而据中原地产研究部分析，进入2016年，广州一手住宅市场随着库存消化周期进一步缩短，价格上升将有可能继续。

　　改善型换房需求持续释放

　　自2016年1月1日起，全面两孩政策正式落地，再加上自2015年初以来的多次降息，以及2015年广州的公积金贷款新政，无论是对首次置业还是改善换房购房者，都能受到降息及公积金贷款新政利好的惠及。其中，全面两孩政策带动下的改善型换房需求释放，值得关注。

　　据合富置业成交数据统计，1月1-5日录得的二手住宅成交个案当中，改善型换房需求约占48%，明显高于首次置业刚需购房比例。引爆改善型换房需求的释放，并不仅仅是全面两孩政策落地后的这几天而已。

　　自2014年三季度起，改善型换房需求已经呈现出逐步增加的态势，到2015年二季度已升至37%。从一整年的情况分析，2015年改善型换房比例约35%。

　　受改善型买家入市积极性提升影响，中大户型物业的交投活跃度亦出现明显增加。合富置业成交数据统计，2015年90-120平方米的二手住宅成交占比达26%，明显高于2014年的19%。

　　由于全面两孩政策自1月1日起正式落地实施，在此带动下，改善型换房需求有望进一步释放。因此，根据2016年开局以来的成交趋势，大户型将继续在改善型买家中获得青睐，主流户型将更趋于四房及以上的物业单位。

　　房地产仍有很大空间

　　在政策全面宽松的大环境下，对于房地产未来一年，行业仍然充满了信心。中国房地产业协会副会长任志强就认为，随着城市家庭户数的成倍增加将带来大量的住房需求，未来房地产仍将是支柱，仍有很大的发展机会。"

　　任志强认为，今年房地产有可能成为销售面积最高的一年。他分析，在投资收缩的情况下2015年的房地产销售却在回升。其中主要有三个原因:其一是房价的下降。开发商今年为了跑量去库存，大部分区域房价都有下降。第二个原因就是房贷利率的大幅降低。“即便是不降价，但利率下降，百万的贷款利息少了二十多万，这也相当于价格下降。”销量的上升还有一个因素就是股市原因导致高端房的销量上升。

　　任志强以深圳为例，“深圳高价的住宅销量就在急升，现在拍地的楼面地价都超过8万。”住房需求仍然很大近期，对于房地产库存问题深受关注。据任志强提供的数据，在4万亿投资以后房地产投资机遇增长，从2011年以后库存就已经在1亿平方米以上，往后几年都是急剧上的过程。而至2015年已经超过6万亿接近7万亿平方米。库存快速增长，但任志强认为，市场的住房需求仍然很大。“之前有媒体称未来房子过剩，一个人可以继承6到7套房，但他们却忽略了一个重要的问题，如果要继承这么多房子，就必须老人全部死光，这样中国人口要死一半。”

　　任志强认为，现在中国老龄化非常严重，60-70岁年龄段的人口很多。“老龄人增多对于住房的需求反而会大幅增加。”任志强认为人口老龄化与二孩政策会改变家庭结构，而城市家庭户数成倍增加将带来大量的住房需求。“未来房地产仍将是支柱。”他分析称，未来房地产市场的变化是，人口将向活力的城市集中，人口向有权力的城市集中，向教育优势集中，也向环境集中。“房地产还有很大的发展空间。”