[]政策监管逐步到位 房企接下来要到哪里去？

　　据经济之声《天下公司》报道，国庆期间，有20个左右的城市都对房地产政策进行了调整。显然，要让房地产市场回归到理性健康的发展轨道当中，不仅需要事前的政策制定，还需要运行过程中的严格监管。

　　就在昨天，上海市住建委、规土局表示，上海市各相关部门正在依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

　　目前，上海市已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格;对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚。

　　随着前一段时间房价的走高，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易，上海市因此在之前的“沪九条”的基础上，又出台了“沪六条”，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。

　　浙报传媒地产研究院 院长 丁建刚分析，虚签合同、虚假宣传等违法违规行为近期有所抬头，和市场的供需情况有关，而要消除这些现象，治本之策，就是要稳定大家的预期。

　　十一期间，二十个左右的省市都出台了或者是加码了调控政策，住建部出台了“九不准”。之所以出现这些违法违规的行为，背景还是市场严重的供不应求，才使这样一些行为有机可乘。所我认为未来一段时间会比较严厉地执法;治本的角度来说，还是应该解决整个市场的预期和市场的供求关系问题，实际上供求关系也取决于预期。

　　上海易居房地产研究院副院长 杨红旭认为，整顿市场秩序，稳定市场对房价走势的预期，对于行业的健康发展有积极意义。

　　整顿市场秩序是整个房地产调控的重要组成部分。这轮调控除了限购限贷直接遏制房地产不合理需求之外，市场整顿也是关键的环节之一。其实不仅是上海，住建部也处罚了全国的45家企业，这都反映出，管理部门在进行房地产市场的整顿。

　　房地产市场健康发展，除了抑制不合理需求之外，对不合法不合规的做法进行整顿，有助于人们缓和对市场的预期。比方说一些开发商捂盘惜售，提价提得很快，一些开发商因为信息不对称，进行造假造谣，这都会引起购房者的紧张情绪。因此，整顿市场秩序有助于缓购房者对市场走势预期的情绪。这有助于楼市稳定健康发展。

　　从今年前三季度来看，房企的销售数据非常亮眼。截至目前，已有30家房地产企业公布了前九个月的销售数据，销售金额合计达到1.8万亿元，同比上涨76.3%，刷新了历史最高销售纪录，年度目标的平均完成率达95.1%。

　　其中，中国恒大前三季度销售额排名第一，达到2805亿元;万科排名第二，销售额为2629亿元;碧桂园名列第三，销售额为2255亿元。

　　随着十一长假期间多个城市出台了楼市调控措施，房地产目前面临着很多不确定性。从销售数据来看，各地新政出台后，此前销售火爆的北京、南京、合肥、济南等城市10月上旬的新建商品住宅成交面积甚至出现不同程度的环比下跌，但是三线城市的新房成交面积却出现了大涨，福建莆田的新建房屋销售面积增长了94%。

　　留给人们的疑问是，在经理了三个季度的业绩大涨之后，房地产企业在眼下是否会感到丝丝凉意?浙报传媒地产研究院 院长 丁建刚认为，前三季度的高速发展给房企今年的业绩奠定了良好的基础，不过，销售数据的下滑，则是不可避免的事情，甚至三线城市也无法避免。

　　未来几个月的时间，销量会大幅度地下降，这主要是涉及到调控的一二线城市，当然，这种情绪也会蔓延到三线城市。从报表来看，多数城市的价格会回到环比零增长的红线。

　　房企今年年初预计的目标，目前绝大部分都已经完成，甚至是超额完成，有些房企自己还加码了。即便如此，今年创下新高的大房企，今年还会比比皆是。

　　上海易居房地产研究院副院长 杨红旭则认为，前三季度销售良好，大多数房企已经完成了今年的销售任务，这使得房企在近期不会明显改变销售策略。

　　今年全国商品房的销售面积，同比增长是百分之二十几，销售金额同比增长百分之三十几，甚至百分之四十几。从目前来看，这两项指标今年都会创新高，而大中型房企的业绩增长会超过全国平均水平。对多数房企来说今年前三季度都已经完成了全年指标，四季度暂时没有降价促销的动力。所以9月底开始调控之后，他们在热点城市的项目可能会减少涨价的幅度，可能策略会趋于谨慎，但是暂时还不会降价。因为只有市场需求面萎缩半年到一年之后，等他们业绩压力特别大的时候，他们才会有一个降价促销的动作。

　　不过，杨红旭认为，在接下来的一段时间，三线城市和部分二线城市的房价有可能有一定程度的复苏。

　　到目前为止，虽然部分城市有打压，但是全国的政策依然保持平稳和宽松。目前，国家依然把部分城市或者多数地区的去库存依然作为一个主导方针，同时对少数资产过热的地区进行防范泡沫的治理。这两类政策是因地制宜，一城一策。

　　在目前全国政策面比较宽松的情况下，对于过热城市需求的抑制确实会挤出一些需求，这些需求会流向三四线城市。一些弱二线城市和三线城市，它的房价经过五六年的盘整，客观上也有上涨的需求。

　　价格不应该暴涨，但是价格和GDP和人均收入增速保持一个匹配度这是合理的。所以，在未来一个季度甚至半年，二线城市和三线城市，政策没有收紧的情况下，它们的市场应该会有所活跃，这是有利于它们去库存的。