[]北京新房成交调头向下 成交结构向中小户型转移

　　需求萎缩、供应放缓。新政之后，北京新房市场出现成交持续低迷的势头。随着自住房在10月迎来新一波交易高峰，新房成交价格也即将出现结构性下调。在量价下调的同时，新房成交结构也逐渐向中小户型转移。业内人士预计，明年开局，高端市场还将面临更大降温。

　　成交量连降三周

　　“无论对于卖家还是买家，新政肯定会给市场带来影响”。一位不愿具名的房企营销负责人近日告诉记者，新政之后，对于买家来说，首付比例提高尤其是二套非普住宅首付提高，让一部分客户重新梳理自己的资产，购房计划不得不暂时搁置;对于卖家来说，客户的流失让不少项目纷纷推迟开盘时间，暂缓销售。

　　来自亚豪君岳会的统计数据显示，10月第三周(10月17日-10月23日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2069套，成交面积24.24万平米，这也是进入10月之后，成交连续第三周处于低迷。

　　伟业我爱我家集团市场研究院统计也显示，2016年10月中上旬，北京市新建商品住宅同比2015年10月中上旬下降37.1%，环比上月同期下降28.3%。

　　纯商品住宅(普通住宅+别墅)的交易量都在下滑，其中，普通住宅网签1558套，环比9月中上旬下降39.5%，别墅成交468套，环比下降1.9%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，新房交易萎缩，一是因为9·30新政出台后，政策效果立竿见影，购房人心态由恐慌转为观望，需求萎缩;二是因为近两年新房市场远郊化、豪宅化，不少项目都会被列入非普通住宅，新政使得换房人首付比例明显提高，部分购房需求不得不延缓或取消购房计划;三是因为地价高企，新房供应结构偏大户型，偏高端化，适合工薪阶层改善或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供应稀缺，从而进一步加剧了新房市场需求的萎缩，市场交易因此低迷。

　　未来可以预见的是，在成交量持续低迷之后，北京新房成交价格也即将迎来结构性下调。

　　近日，阳光城·阳光佳苑自住型商品住房摇号发布，在经历9月的断供和成交量大跌之后，北京的自住型商品房将迎来一波新的交易高峰。

　　胡景晖表示：“9·30新政重启了70/90政策，并明确要求加大自住房供应，这将有效抑制新房供应的高端化、豪宅化趋势，使供应结构更加合理。而在高价位住房得到控制、中低价位住房供应增多时，新房的价格也将迎来结构性回落。”

　　成交结构向中小户型转移

　　虽然延期开盘、销售放缓成为当下市场的主流，但仍然有项目在积极入市。

　　根据亚豪君岳会统计显示，上周北京商品住宅市场仅有两项目入市，包括普宅项目西山燕庐以及商办别墅项目天恒旭辉7号院，共新增住宅产品486套，预售许可面积5.9万平米。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，上述两个项目也代表了调控风头之下仍有入市意愿的两类项目。其一为商办产品，调控之后10月入市仅有的9个项目当中，商办项目多达6个。在住宅调控“风紧”之后，虽然商办产品的首付比例并未调高，但后续同样面临调控压力，因此开发商仍在加紧出货。另外一类则是新兴区域的住宅新盘，以西山燕庐为例，该区域随着门头沟新城建设供地较为集中，目前住宅的普遍售价都已在5万-6万元/平米左右，因此该项目才能以较高的价格成功取得预售许可，而除此之外，该项目本次推出的小户型产品规划在所属区域内较为稀少，这也是项目能够“顶风入市”的底气之一。

　　对于中端改善型客群来说，二手房已经不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。西山燕庐、翡翠公园等这类产品，也因此才能在整体成交低迷的环境之下，实现不错的销量。

　　中原地产的统计显示，10月北京房地产市场成交结构逐渐向中小套型转移，140平方米以内成交占比已经达到了69%，其中90-140平方米的成交占比为40.50%。

　　高端市场明年压力更大

　　多位行业从业者告诉记者，在今年未来两月时间里，在售项目仍然会保持正常销售。由于今年前几个月销售情况普遍较好，因此全年压力不大。不过等到明年开局的时候，新一轮的市场竞争才会真正开始。

　　“潜在供应的严重不足使得目前北京纯商住宅项目普遍已经进入‘慢周期’，而新政对于纯商住宅市场的影响，则使得其销售节奏更加放缓”，郭毅认为，从2011年初“京八条”与2013年年底颁布的“京七条”，对比两次收紧调控之后的市场反应来看，调控后均出现成交量的大幅下滑，而此次调控之后成交低迷现象也将更加严重。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，虽然目前的网签还未完全反映新政后的市场情况，但整体来看今年8-9月的高温趋势已经出现了改变，网签数据预计到11月才将反映出更完全的政策结果。

　　张大伟认为，北京调控政策针对中高端市场的影响将更为明显，将约束明显高于周围、高于前期价格的项目，这会导致很多豪宅入市难度增加，特别是前期地王项目，取得预售证的难度将大为增加。