[]万科欲众筹解救“地块全面自持”

　　12月1日，北京市国土局官网对外公示了首批“限房价、竞地价”地块出让结果，其中万科以50亿元拿下海淀西北旺镇18号地;同一区域的19号地，也被万科住总联合体以59亿元竞得。值得一提的是，这些地块均由开发商100%自持，所建成的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售;而根据最新的意见和通知，三宗土地的持有年限与土地出让年限一致，为70年。

　　根据北京万科的众筹方案：“我们将选择一些众筹的伙伴企业，帮助他们关注员工的居住等生活问题。我们会为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进;参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。”

　　关于这种模式的应用是否能取得好的收益和效果，新京报记者咨询专业人士对此进行了分析。

　　1 寻找合作伙伴难度大

　　受到开发经验不足、租金收益的现金流模式和销售型物业的现金流模式不匹配等多方因素影响，对于地块全部持有的成本之高已经成为业内外的共识。不少业内人士认为北京万科“众筹”是对于自持型物业的全新尝试，是一招“好棋”。但有更多的人认为“不管什么棋，能挣到钱才能算数”。一位业内人士对于万科的众筹模式评价道，万科自持的是住宅，和一般的办公、商业项目相比区别太大了，按照万科的想法，是要把住宅部分作为“高精尖”企业的员工宿舍，并且标准还不低，如何找到这样的合作对象就是首先摆在面前的难题。

　　中原地产分析师张大伟测算，按照这4宗地块的建造体量及各类成本，简单计算一套众筹60平米70年持有物业的成本价格大约在300万。这样的体量和资金储备，对于一般的企业都不是小数字。

　　2 众筹模式引争议

　　同策研究中心总监张宏伟在接受新京报记者采访时表示，从政策层面对于房地产众筹趋紧，这是一个刚性的标准，目前多地已经针对互联网及金融平台的房产众筹叫停。

　　易居研究院智库中心总监严跃进认为，众筹模式也涉及相关融资的政策，换句话说能否获得审批这个是有变数的。他进一步指出：“众筹的一个前提是后续相关参与的企业会让相关员工入住，那么这又有点变成集体宿舍的感觉，房源的优先选择权不是普通租赁者，而是特定租赁者，这似乎和原先的租赁政策有点偏差。”

　　中国房地产众筹联盟常务副秘书长马宁对此表示了不同的看法，“众筹本身不是目的，是很好的工具，至于怎么用，每家企业都有不同的想法。”他进一步指出，万科很早就是众筹的实践者，有成功案例，按照万科对于自身城市运营者的定位来看，可以引用非常多的资源来对后期的成本进行平衡。

　　3 收益分配比例不确定

　　另一个颇具争议的点在于，合作伙伴对于北京万科众筹理念的认同度。一位不愿具名的业内人士对记者表示：“不光是实力问题，做企业，任何事都得有利益驱使，万科这个项目全面自持，看不出对其他企业合作的吸引力在哪里。”该人士指出，不管是通过给予固定的收益保证，还是相应的股权作为回报，都有不确定因素。

　　张宏伟也表示，如果政策允许的前提下，众筹给予投资者的投资回报是多少，同时，对于万科自身而言还有多少投资回报收益，这些都需要打问号。

　　另有业内人士称，在合作对象选择的过程中，相关租赁需求的企业可能也会受到员工离职、员工不认可此类租赁模式的影响，后续租赁的空置率可能还会比预期的高;另外合作对象谈判时间过长，甚至会影响物业的建筑设计等，这可能会增加各类不确定性因素。