[]全国楼市调控效果分化 限价下“特殊降价”现象浮出

　　日前，有媒体报道称，环京城市在限购后，房价明显回落，燕郊、固安房价下跌在20%-30%左右，由投资客吹起来的泡沫开始破裂。郑州在严格限价下，也有房企开始低于市场价20%开盘。

　　而部分城市，如武汉、长沙、成都等，也存在因政策执行不严格房企变相涨价的行为，例如明面上降价，但另外通过捆绑销售车位、精装修，维持高房价。

　　限价下的特殊降价

　　6月27日，河南省住建厅发文规定，郑州新房备案价不得高于去年10月售价，地级市不能高于今年4月份价格。

　　实际上，从今年年初开始，郑州已经开始限价，但房企一直没有积极响应，宁可捂盘惜售。不过半年后，眼见政策并未放松，最近郑州两个楼盘突然低于市场价超20%开盘，其中一个从去年6月一期开盘是九千多，今年6月开盘价格依然是九千多，没有捆绑销售。正式打响了郑州新房降价的第一枪。

　　据郑州当地购房者告诉记者，该盘一年时间，没有涨价，如果按照市场价开盘，可以卖到1.5万/平米。那房企为什么没按市场价涨价呢?

　　其中一家房企内部人士告诉记者，其实也不是房企自己有钱不想赚，而是在限价令下，即使备案价可以更高，但是卖出去了，也不给网签备案，就会对公司的回款，资金链构成影响。

　　因为银行按揭贷款，必须要等房子网签之后，才会给开发商放款。如果不能网签，房子卖了也没用，贷款的那部分钱收不到。所以才会迫使开发商按照政府指导价格开盘。因为一个房企盘子大了，想要快速周转，必须保证现金流。

　　事实上，几乎所有一二线调控的城市都出台了限价令，大多是在备案价上设置红线，一般是不能高于周边均价，以及该楼盘前期开盘价。

　　然而，一个现象是，很多城市的新盘价格低于周边二手房价格，然后是遭哄抢，需要找关系买房，还有一个现象就是出现阴阳合同，开发商通过装修、车位捆绑销售。

　　据长沙、武汉、成都的购房者向记者反映，由于限价，明面上的房价是降了，但开发商通过捆绑车位、装修销售，实际上加起来的价格并没有降，虽然调控了，但大家对房价上涨的预期依然存在，所以新房市场还处在火爆期，房企也不愿意错过任何一杯羹。

　　如深圳华侨城新天鹅堡6月27日开盘，均价12万/平米，比一年期的13.2万均价降了10%，由于相比周边二手房便宜，所以去化率也非常不错。华侨城内部人士告诉记者，这也是深圳限价的结果。

　　6月27日，北京再次挂出5宗限价住宅用地，40.2万平米，最高限价93521元/平米。北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，这些限价房地块增加供应量将明显抑制未来区域房价，对整体北京市场带来价格平稳的趋势影响。

　　真实的去泡沫

　　当然，在调控组合拳下，还是有些城市出现了真实的降价。如在限购后，环京城市房价明显回落。

　　去年上半年，环京多个县市上涨超过一倍以上。这些房子大多数都被北京的投资者买走，有些群体手中不止一套房源。

　　结果，6月2日，廊坊发布具有杀伤力的限购政策：主城区、三河(含燕郊)、大厂、香河等地外地人购房须社保三年，只能购一套房，本地人只能拥有两套。

　　由于环京城市投资水分大，该政策立竿见影，很多去年底去环京城市炒房的投资客，由于资金压力，在市场风向逆转后，不惜赔本转卖。

　　与环京一样，深圳周边的惠州、中山，也跟环京概念差不多，都是深圳投资客去买，想着以后让深圳刚需去接盘，但一没交通，二没配套，实际上目前并不具备跨城生活的条件。

　　不过北京、上海、深圳在调控下，市场已正处于高位横盘中，部分区域二手房也有小幅下降，成交量明显下滑，客户观望情绪较重，开发商也不具备捆绑销售的客观条件。合肥、苏州的楼市进入了冷淡期。

　　国家统计局的数据，5月份70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落;二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落。

　　北京新房价格环比4月持平，但二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅位列70个城市的首位。

　　中原地产数据显示，在严格调控下，截至6月29日，北京二季度二手房合计签约在3.6万套左右，相比一季度的50980套下调了30%，也是最近9个季度市场成交量首次跌下4万套。整体价格从4月开始到现在3个月累计跌幅在6%左右，部分区域房源价格超过了10%，目前的价格大约回到了春节前后水平。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，价格下调比较明显的房源主要集中在很多换房客户为了继续买房只能低价处理房源上，因为成交量暴跌6成以上，现在成交周期明显拉长，北京市场连环单比例非常高。这种个案有价格下调超过10%的。

　　有的城市实际上已经从限地价上，悄然默认了一个房价调控目标。以郑州为例，去年12月“限地价、竞房价”公布的几个热点区域“最高限价”，刚好是下降20%。

　　如郑州北龙湖最高限价3.2万/平米，周边洋房售价4万/平米左右(茉莉公馆、国投九栋都已经飙到约4万元/平米，上和院把预期已经拉至4.5万元以上);龙子湖最高限价1.55万元，区域在售楼盘天韵超2万元/平米，周边二手房五月花城和书香华府二手房成交价在1.9万元/平米左右;白沙片区最高限价1.2万元，区域部分楼盘售房部报价冲到1.5万元/平米。

　　据郑州业内人士分析，北龙湖、龙子湖、白沙、经开新区，这四个热点区域，可以说是郑州的四个风水宝地，也只有这些区域有净地可拍卖，郑州市的土地财政主要来自这些区域，但这几个区域全部实施了最高限价政策，彰显了郑州调控房价的决心。