[]12城住房租赁试点大扫描：离租房时代还有多远？

　　8月18日，南京市人民政府网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。

　　这是继7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点以来，又一个出台试点方案的城市，也是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。

　　也是在最近的几天，继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，上海市静安区规划和土地管理局发布公告，将市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地(R4)，规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。

　　此外，21世纪经济报道记者还独家获悉，上海市规土局已委托第三方机构在做租赁住宅政策研究，目前尚处于政策讨论阶段。主要研究方向是类住宅、195工业用地向租赁住宅转化的政策通道;租赁住宅土地全生命周期管理、部分产权化实现人力资本的财富积累效应、租赁住宅运营管理的租金租期进入退出设计等方面。

　　伴随着广州、成都、郑州、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策如七八月的雨点般密集落下。而这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。

　　为什么是这些城市?

　　根据住建部等九部委要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。首批开展试点的城市有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。

　　为什么是这些城市?

　　21世纪经济报道记者梳理上述城市历年人口流动数据发现，它们都具备以下特点：

　　第一，外来人口占比较大，房屋租赁市场具备一定规模;第二，二产和三产较为发达，能容纳较多的外来人口就业和居住;第三，租金水平较为稳定。

　　以广州为例，作为12个试点城市中常住人口最多的城市，2016年为1404.35万人，并且自2014年以来增长均创新高，租金也同样递增。

　　上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出，此次试点城市出台的配套政策，可以说在鼓励租赁市场发展方面迈进了一大步，有利于这些城市房地产市场的稳定，也有利于留住高层次的产业人才。

　　但是，颜莉又指出，配套政策的三个方向，是否有利于资源配置向租赁市场倾斜，还有待考量：比如，租购同权到底多少程度上能落地，解决多少租户的公共服务问题?商改住的政策实施过程中，消防方面的细则如何?商改住后，水电收费是向居住看齐还是维持原有的收费水平?

　　城市分化下的租赁市场现状

　　在首批开展住房租赁试点的12个城市中，北京上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。业内人士认为，这与两地人口政策相关：北京本来就要疏解人口压力，所以很难再出台吸引外来人口的举措，上海情况与北京相似。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京对于租赁市场最大的影响应该是增加了19宗住宅70年产权的出租房用地供应，接近2万套房源的增量对市场的影响将在一年后浮出。

　　此外，北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

　　上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。一名知情人士分析指出，上海推70万套租赁住宅只是预期性指标，不是约束性指标，部分来源于新增，部分来源于存量其他物业。“租赁住宅本来属于保障体系，上海想把它摘出来，搞成三个体系，商品住宅、人才租赁住宅、社会救济保障”。

　　颜莉指出，本轮针对租赁市场的配套政策有三个重要方向：第一，公共服务总体均等化方向，如一定条件下的购租同权;第二，闲置资源利用：允许符合规定的商业用房改造成租赁型住房用于出租;第三，对居住租赁的收入在增值税方面的减免优惠。

　　值得关注的是，各地“租购同权”均要求增加购房者的权利，除了子女就学外，户籍问题也备受关注。此前，除了一线城市和部分热门二线城市外，其余城市大都采用“买房即可入户”的户籍政策，但目前已有多个城市开始试水“租房入户”。

　　例如7月28日，无锡提出，租房者只要满足社保缴纳和居住证申领均满五年的条件，本人、配偶和未成年子女均可以落户。

　　而在更早以前，郑州、济南两地也明确了“租房落户”概念，但都不涉及核心城区。

　　根据郑州的户籍新政，在县(市)和上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员，缴纳城镇社保满两年后可申请常住户口。

　　济南规定与郑州类似，允许市内五区以外的常驻人员租房入户，不过重点人群可以放宽条件。

　　事实上，不少城市此前就已经通过人才战略的更新，对户籍要求进一步放宽。其中深圳最新的《户籍迁入若干规定》新增了“居住+社保”入户渠道，对持有深圳居住证，且具备合法稳定就业和住所(含租赁)条件的人员，其入户积分主要指标为参加深圳社会养老保险年限和拥有深圳合法产权住房年限(或合法租赁住房)。

　　而武汉、长沙、成都、西安等新一线城市和二线城市，今年也都陆续放宽了户籍制度，意图广揽人才。

　　市场响应度空前

　　中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，政府已开始牵头，首先要提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看，目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言，香港特区有30%，新加坡高达70%-80%，差距还很大。

　　相较之下，美国和英国的情况与我国较为类似，城市聚集度高、产业集中度高，“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。

　　据颜莉分析，上述模式有两个特点：第一，土地拍卖和规划时，已经考虑了租赁型住房的需求，并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营。

　　第二，机构是租赁市场运营的主体，机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租，资产运营的轻资产操作，还包括和政府、企业的深度合作。比如，允许租金在税前扣除;由企业承担一部分租金负担，以提高承租人的住房支付能力。

　　目前，我国很多城市在土地规划环节，已经考虑了租赁型地块的供给，“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。

　　以上海张江近期成功出让的全租赁地块为例：承租人的租金税负是否能在税前扣除?科创企业是否承担一部分租房支出?如果这种深度参与所需要的税收制度、金融支持制度能够支持承租人的支付能力，并且切实帮助企业留住人才，那么对租金上涨的担心完全没有必要。

　　上海租赁市场上也活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人，如从事“散租”的“自如”和“青客”，从事“整租”的“湾流域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段，但是已经引起境外资本的关注，如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外投资。

　　因此，本轮租赁市场的改革，引入市场化力量参与管理运营，才是可持续发展之路。

　　日前，杭州市政府与阿里巴巴搭建租赁平台，平安集团旗下平安好房也在酝酿通过平台的系统对接，整合目前市面上的各类品牌公寓房源，为租房用户提供更加真实的房源信息和一站式的服务体验。

　　下一步，更多机构出租人参与到租赁市场的专业化、规范化操作;房地产大数据分析平台参与到租赁市场的管理和运营，租赁市场的大发展才能真正到来。

　　赖国强认为，租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策，也是政府建立多层次住房市场体系的重要一环。

　　不只是国企参与

　　南京市8月18日出台的文件中提到，“2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家;2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。”这在已试点城市中尚属首次提出。

　　实际上，各城市在落地政策的时候，仍然有很多实质性问题待解：比如前述上海张江和嘉定两幅租赁住房地块的产权所有者是两家国企，而公租房的产权所有者是政府。产权的不同，决定了在具体的运作模式、针对对象上存在很大不同。

　　颜莉认为， 租赁市场将来会不会掌握在国企手中，关键还是看国企是否需遵循了市场规律，采用合理的经营模式实现盈利，并从根本上促进行业发展。

　　据中估联数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计，目前在100万-130万套之间，而两地块提供的租赁型住房不低于1897套，在上海的租赁市场中占比非常低。

　　根据上海市政府近期公布的《上海“十三五”住房发展规划》，“十三五”期间，商品住房供给约为45万套，租赁住房供给约70万套，保障性住房约55万套。

　　这其中释放了比两地块成交更强烈的信号，第一，市场化供给中，租赁型住房和商品房进行了区分，且租赁型住房占比(41.1%)远高于商品房占比(26.4%)。第二，租赁型住房供给与保障房供给是分开的，一个是市场化供给(67.5%)，一个是保障条线的供给(32.5%)。

　　“在长期调控背景下，鼓励租赁市场发展，供应首先要增加。”赖国强认为，租赁市场发展的基础只有通过租购同权夯实了;另一方面，房企切入长租公寓也很迷茫。

　　观察人士指出，目前来说在商品房中提高租赁比例还很难，政府希望大企业承包这方面的功能，目前12个试点城市的细则也还没出来。不过资本市场已闻风先动，最近有几家上市公司都在吸引资金进来，比如自如发行ABS，创新长租公寓新的生态。

　　赖国强较为看重相关法律法规的完善，市场化之外一定要有序保证让条件达标的人同权化，目前国内尚未出现较为成功的模式。

　　他认为，下一步还会有支持租赁市场的配套政策出台，比如税费等政策，逐渐引导租金恢复到健康水平，让租客权利得到保护，金融政策也应同步跟进。