[]如何从千亿到万亿房企，吴建斌给了12句箴言

　　作为房地产企业，如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企，首先一定要有顺势而为的观念，不要逆势去做。

　　这是吴建斌给房地产企业的一条建议。

　　吴建斌何许人也?现任阳光城集团执行副总裁，此前曾担任碧桂园首席财务官、中海集团财务总监。今年因一本由其本人著作的书籍——《我在碧桂园的1000天》而在行业名声大噪。从中海到碧桂园到阳光城，吴建斌一直在财务领域深耕，他的财技、资本运作能力得到了业内的认可，再加上敢言的形象，他的发言都会受到行业内的广泛关注。

　　11月5日，吴建斌在出席由中国房地产报主办的“第10届中国不动产投融资峰会暨2018地产金融案例大会”上，以《从千亿到万亿的1000句箴言》为题，作了精彩演讲。吴建斌表示，作为房地产企业，如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企，首先一定要有顺势而为的观念，不要逆势去做。谈到行业规模，吴建斌认为，也许在一两年内中国就有3至5家企业的销售规模超过万亿元。2017 年千亿房企是17 家，今年前十月千亿房企数量是24家。到今年年底，千亿房企有望超过30 家。

　　但从千亿规模到万亿规模的发展之路上，好的房企应该怎么去做呢?吴建斌的演讲，虽然并不像其主题所示有1000句箴言，但他将它概括为12句话。其中包含了“负债率、股东年化资金回报率、平均毛利率、企业可以动用的现金和总资产比、增长规模”等五组财务指标，值得行业学习借鉴。

　　一、好房企的战略是坚定的。

　　纵观30家龙头房企，基本上战略是坚定的，所以发展得好。所谓坚定就是不变，一直朝着一个方向做事。比如是一家住宅发展商，就要在住宅领域可能做到极致;是全国性品牌房企，就覆盖全国的每一个角落去做房地产;是商业房地产，就在商业领域做到极致;是教育房地产，就在教育领域做到极致。

　　二、好房企的文化是先进的，并具有特色。

　　所有的优秀房企都要有自己先进的文化性，文化看起来很虚，实际上很实。搞企业是短期看政策，长期看文化。短期内，可能受到政策的冲击比较大，时好时坏，有时发展遇到高峰，有时遇到低谷;但文化的先进性会为企业带来百年或者常青的基业。有些房企的文化非常有特色，比如他们有顶层设计，有合理的公司治理结构，在精英治理方面有着非常有价值的东西，甚至在如何公平对待客户、如何双赢或者共赢方面，也都有着高度共识，这些文化从长远来看，非常有价值。

　　三、好房企的战略决策是灵动的，而且是顺势而为的。

　　我国房地产市场是政策市场，基本上三年一个周期，其中两年比较差，一年比较好。比如2011年和2012年比较差，到了2013年就非常好。紧接着2014年和2015年比较差，到2016年又出现高峰，2017年变得难受。今年比较难受，那么是不是明年会好，这些始终是波动性的。作为企业，如何顺着市场波动的环境和周期做事情很重要。作为一个好的房企，首先一定要有顺势而为的观念，不要逆势去做。当然逆势超车的也有，除非你拥有非常好的资金，能抗过这个周期，逆周期做事也是可以的。

　　四、好房企在影响企业偿债能力的负债水平管理方面，有很稳定的思维和举措。

　　这一点对房地产业很重要。房地产是资金密集型企业，自有资金开始就比较少，经过十几年的发展，个人积累资金也不多，所以还是要用市场的钱。但是用市场的钱就会有负债率问题，吴建斌的基本观点是，当市场环境一直朝上，政策向好，负债率越高越好。负债率怎样算高?在国际资本市场，大家最关心的一个指标是金融借贷比率。但是作为企业，不能长期高负债，特别是今年政策收紧，融资收紧，高负债企业非常难受，这种情况下，降负债应该是主旋律。负债率怎样才算合理?吴建斌给出第一组数字，他认为今年的负债率比例应该在100%以下。如果控制在100%之内，财务弹性就增加很多。降低负债率的方法就是加快销售，加快资金盘活。作为房地产企业，要有稳定的思维和举措，一定要知道负债率对企业影响非常大，知道什么时候该加杠杆，什么时候该降杠杆，这实际上是门艺术。完全取决于内外环境变化，集合市场环境和企业环境做出决策。