[]北京地价5年来首降：楼面价环比降4% 供地计划未完成

　　国土局的交易大厅曾一度沸沸扬扬，交易室内，各家开发商代表频频举牌，甚至不乏相互间怄气竞价的场景。而在交易室外，唯一的出口也早已被围得水泄不通，媒体记者们通过监控器等待着一个又一个地王的诞生。但在今年，这样的热闹场面已经少之又少了，参加土地拍卖的开发商代表几乎都怀揣着明确的价格红线，一旦竞价超过了红线就绝对不再举牌。正是在这样的氛围下，今年的土地成交热度大降，举牌竞价超过20轮的地块就已经算是竞争非常激烈的了，而绝大多数的土地都是在溢价率不足20%的状况下成交的。根据北京中原地产数据显示，截至今年11月底，北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米，环比下降了4%，平均溢价率为16%，环比下降10%，这也是5年来，北京土地的成交价格首次出现下降。

　　在11月份单日成交12宗土地，收入超300亿元之后，土地供应热度不减。12月份市国土局继续加推土地，截止到12月12日，新推出的4宗住宅用地全部位于顺义区，并且无一例外地都没有经历激烈的竞价，皆为低溢价成交，合计收金61.75亿元。不仅如此，12月北京土地市场还将有7宗土地挂牌出让。

　　最近加推的4宗地全部位于顺义区，其中12月5日出让的两宗土地，都是顺义新城第13街区的住宅用地，一块规划建筑面积为42028平方米，起始价7.6亿元，另一块规划面积为104180平方米，起始价19亿元。两宗土地限价一样，均价售价均不超过43467元/平方米，且最高销售单价不得超过45640元/平方米，并且都执行“70/90”政策。

　　没有悬念，这两宗土地最终均是低溢价成交，分别被华润和新城以8.85亿元和23.3亿元拿下。值得一提的是，此次新城在北京拿地，尚属首次。

　　一周之后，12月11日，北京市土地交易市场又成交了2宗普通商品住宅用地，依旧采用“限房价、竞地价”的交易方式。这两宗土地都位于顺义区。一宗是顺义新城牛栏山组团，另一宗是顺义区高丽营镇地块。最终仅经过了数轮竞价，牛栏山地块就被合景泰富以9.2亿元竞得，溢价率为30% ，成交楼面地价为23880元/平方米。高丽营镇地块则被 龙湖+首开+万科+东方华美联合体以20.4亿元竞得，溢价率仅为7% ，成交楼面地价为31390元/平方米。

　　不难看出，四宗新成交的住宅用地全部是低溢价率成交，最高溢价30%，最低溢价仅7%。

　　北京青年报记者梳理今年土地成交发现，今年北京经营性用地成交最高溢价率出现在今年1月份，京投发展在密云获得的地块，溢价率达50%，之后土地交易逐渐冷清，溢价率走低，即便竞争最为激烈的丰台白盆窑地块，经过了64轮激烈争夺，但最终的溢价率仅为25%。

　　地价平均2.39万元/平方米 5年来首降

　　这种低溢价率已经成为了今年土地交易的惯有模式，甚至直接导致全年的土地成交价格出现下调。

　　北京中原的数据显示，今年截至11月底，在住宅用地方面，北京住宅用地累计成交46宗，成交面积549万平方米，环比下降43%;平均楼面价为2.39万元/平方米，环比下降4%，值得注意的是，这也是5年来北京土地市场出现年度楼面地价环比下跌。总成交金额1311亿，环比上年下降45%。平均溢价率为16%，环比下降10%。

　　很显然无论是整体的土地价格还是溢价率都明显下调，楼市的冷风已经不仅仅局限于住宅交易中，土地市场同样感同身受。

　　根据北京中原的统计，在今年北京土地市场成交的46宗住宅用地中，限竞房用地成交达35宗，成交面积421.54万平方米(其中，25宗住宅用地执行70/90政策)，占比76%。截至今年11月底，北京土地市场限竞房供应30宗，供应面积354.18万平方米，其中有5宗地块已入市。

　　另外，除了限竞房，在今年的住宅成交用地中，共有产权用地成交10宗，成交面积114.94万平方米，不限价住宅用地1宗，成交面积12.6万平方米。而五六环之间住宅用地成交15宗，成交面积188.45万平方米，成交量最多。

　　郊区拉低宅地楼面平均价

　　至于土地价格的下调，根据我爱我家研究院的分析，除了市场自身的调节外，也与土地供应多位于郊区有很大关系。数据显示，11月居住类用地楼面价23390元/平方米，微低于前11个月居住类用地平均楼面价23879元/平方米，亦低于10月居住类用地楼面价31852元/平方米。11月重点成交的12宗居住类用地除2宗位于丰台外，其他10宗均位于郊区，尤其2宗位于远郊密云、延庆两区，成交楼面价仅6000+元/平方米，拉低整体市场均价。

　　溢价率方面，11月北京居住类用地成交溢价率为15.89%，相比10月13.41%上升2.48个百分点。但总体来说，溢价率仍然不高。在成交的15宗地中，有3宗地直接以起始价成交。

　　综合来看，我爱我家市场研究院分析认为：2018年，房企在京拿地更加理性和谨慎，成交土地溢价率相对不高，多块土地以零溢价成交，甚至还出现了土地流拍的现象。

　　供地计划依旧没有完成

　　土地遇冷也影响了供地节奏，从供应计划完成率来看，北京近5年中仅2015年、2017年完成了计划供应。2018年1-11月累计供应住宅用地占全年计划供应量的70%。

　　截止到2018年11月底，供应土地59宗，比去年同期减少45.37%;其中居住类供应38宗，同比下降47.95%。成交土地65宗，比去年同期减少33.67%;其中居住类成交46宗，同比下降29.23%。

　　业内人士表示，总体来看，今年土地市场明显降温，一方面跟供应量减少有关，另一方面今年相比往年明显增多的流拍也直接影响土地成交量。

　　根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地供应4100公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4100公顷中，住宅用地计划1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。今年前11月的供应土地建设用地面积仅363.69公顷，其中居住类为238.57公顷，远远未达到北京全年土地供应总指标。与去年全年965.81公顷、居住类688.6公顷的供地规模相比，也相距甚远。预期12月仍将延续10月、11月的供地趋势，继续加大供应量。

　　房企拿地积极性方面，中原地产的统计显示，今年1-11月，国企在京拿地29宗，成交面积376万平方米，为市场拿地主力。

　　土地成交面积TOP10房企累计拿地35宗，成交面积505万平方米，占年度市场71%。民企拿地12宗，成交面积140.79万平方米，成交额164亿元，拿地的最高金额为32.85亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，近两年来，北京土地大量供应，逐渐形成了新房房源，增加了新房的供应量，特别是限竞房的供应量。在当下北京市场处于调整中，不论是二手住宅、新建住宅的成交量均有所下调。部分购房者开始陷入观望。后期大量限竞房扎堆入市的区域，将会出现供大于求的现象，此类区域的限竞房去化难度将会逐渐加大。

　　我爱我家集团研究院分析则指出，从近期溢价率表现和成交情况来看，政府在拍地价格甚至拍地条件上似乎也在尝试作出相应调整，以适应市场形势，也更贴合开发商的接受度，这可以一定程度上减少流拍的发生。在当前房地产调控政策下，政府一方面正通过加大土地供应的方式来缓解短缺的市场和高企的房价，另一方面也在招拍挂市场等微观层面上适时调整，以更好地达成调控目的和满足市场多元化需求。