 一年一度，如约而至。 3月5日，央企龙头房企保利发展发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》。这也是保利连续第3年发布行业白皮书。
一切周期性行业，最难的就是在不确定性中找到确定性，于无声处听惊雷。
事实证明，保利可能是这方面做得最好的企业之一。即便在瞬息万变的今天，通过深度研究行业逻辑和趋势，公司在保利周期理论的框架下，准确地判断了地产行业的诸多未来走势。
复盘2018年，《保利2017年房地产行业白皮书》中的不少预测得到验证。
比如，保利曾提出“2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”。正如我们所知道的，2018年7月政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，紧锁市场预期；而市场运行周期的全国性“拐点”确在第四季度出现。
正因为此，每一年的保利白皮书都备受外界期待。其成功也证明了，从详实的数据、扎实的研究和缜密的逻辑出发，结合过去经验推演地产行业未来，是一项可靠途径。
又经历了一年风雨的洗礼，保利发展迈上4000亿元的台阶，对市场有什么新思考和新沉淀，尤其引发关注。
本次白皮书的主线分成两条，第一部分是保利的行业生命周期理论，从短周期阐述；第二部分保利从市场运行周期的角度分析，从增量和存量两个方面入手寻找行业机会，把脉中长期趋势。
保利认为，2019年全年市场将延续调整，但局部窗口显现，先行一二线城市将有望率先筑底。
我注意到，超过6000字的全文中，“保利”二字只出现了两次——不同于“自嗨式”“商业式”白皮书，这是一份真正面向全行业、立足于知识分享、致力于交流思想的白皮书。
干货满满，这是市场头部发展商的诚意和担当。
行业变革正在发生。在楼市的十字路口，与其拔剑四顾心茫然，不如借助专业者的视角，拨开错综复杂的迷雾。
如果你关注地产行业，那么你不应该错过这份白皮书；如果你和地产有交集，那么更不应该错过这份白皮书。
为此，我们专门提炼了今年白皮书中最精华的20点，以飨读者。
在第一部分，保利将生命周期理论分从人口和城市两个角度行了阐述。从人口来看：
1
人口规模已告别高增长的数量红利。
中国人口增长率的高峰期已过，2020年中国人口预计为14.2亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿，人口总量进入高位区间，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
2
巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，带来人口质量红利。
随着工业化推进、经济高速发展，高等教育得以大规模推广，过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人口素质红利待爆发。
3
人口周期转变，人口迁移形势随之变化。
从2014年之后，农民工出现回流现象，从而引起三四线地产市场的爆发。
而未来2.5亿高等教育群体的迁移将深刻改变中国城市格局，人才竞争决定未来城市格局之变。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
从城市维度：
4
“南强北弱”从GDP占比和资金流向上都得到了证实。
北方区域GDP贡献度普遍下滑，其中东北下滑最为明显；而以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显著提升。
从社会融资规模看，长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升，而除京津冀以外的广大北方区域，资金吸引力下降较为显著。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
5
区域核心城市的贡献度继续提升。
三大城市群，京津冀核心城市贡献度最高、长三角、珠三角核心城市贡献率略有提升但幅度不大；
北方区域其他核心城市贡献比例不高，未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性；
中部区域，武汉区域贡献度提升显著提升，而郑州、南昌在省内经济优势地位虽有提升趋势、但暂时优势仍不明显。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
6
三大都市圈的整体发展策略各有侧重。京津冀都市圈侧重“协同”，是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”。
以北京为单核的空间布局，资源矛盾加剧，环境恶化。北京过强的虹吸效应，导致周边城市增长乏力，呈现单核特征。
产业分工尚待调整，方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比，增强对天津和河北的第二产业拉动，逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。
7
长三角都市圈侧重“一体化”，是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”。
城市串珠型分布，空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁，上海、杭州、南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地，有效外溢不足。
产业门类齐备，创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业领域处于领先地位，以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。
8
粤港澳大湾区侧重“融合”，是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。
全球独特的完整产业链，创新能力突出。香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心，造就了完备的产业链，形成了城市发展和人才流入的持续动力。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
9
制约中西部发展的的运输成本的解决，直接引起中西部核心城市的崛起。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起，承接了东部大量的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”。其人口聚力的提升也得到了证实。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
10
人口规模拐点降至，人口分布走向“零和博弈”，未来高素质人口将进一步向大中城市聚集，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。
在人口、经济和产业等多重推拉力下，我国城市“地壳运动”正在持续进行，有的城市上升，有的城市下沉。
保利重申基本面（人口、经济、产业等）才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。
11
基于城市生命周期理论结合当下实际，保利提出：峰值时代，房地产布局百城理论，聚焦百城，动态调整。
12
具体的，聚焦 “胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；
南强北弱格局更加明显，南方城市整体看布局机会点优于北方。
在白皮书的第二部分，保利从市场运行周期的角度分析，从增量和存量两个方面入手寻找行业机会。
13
本轮全国周期是从去年3季度开始趋势性走弱，全国性市场“拐点”出现在四季度。本轮周期中，全国范围内不同城市市场“春夏秋冬”同时都存在，城市轮动分化，不同城市的周期阶段差异大。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
14
行政手段在本轮调控中色彩浓厚，对市场供求价的直接影响较大，但政策效果存在一定程度对冲，如限购限贷降低有效需求，而限价、摇号则传导“产品性价比及稀缺性”信号。
保利发布2019年地产白皮书：对未来楼市的20大研判！
15
本轮房价涨幅超以往任何周期，房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。
随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。
16
过去20年，增量开发市场的高盈利性，是房地产行业高速发展的逻辑基础，大量资金涌入推动行业高速增长，同时反过来成为社会融资利率高原的保卫者。
17
近年来，增量开发的高盈利性已出现趋势性下降，房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归。
从经营市场的的角度，保利认为市场的发展逻辑是增量市场开发要回归理性，才能让存量市场崛起。
18
存量经营与增量开发一样，存在市场周期波动规律。关注运行周期规律，分析供求关系、政策环境等因素，从中可以寻找规律和机会。
19
存量经营比增量开发市场更不均衡，聚焦少数头部核心城市，关注国外资本的进入。
20
行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性。
保利相信，增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+，为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。
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