[]孙宏斌的神操作一个项目多挣200亿

这几天，北京著名豪宅泛海国际社区的业主突然发现，北区已经封顶的五栋别墅在晚上正在被悄悄拆除，别墅周边的泳池已经被拆完。

 

业主们买房的时候都听说过，将来入住这五栋别墅的是柳传志、马云、史玉柱等泰山会的成员。一位业主说：

 

还以为几位大佬要跑啦，我一激动，差点把自己的房子挂链家。

 

现在，他们终于知道，原来是小区要改规划了。

 

有业主在北京市规划和自然资源委员会浏览到一则公示，5月16日就已经挂出来了。

 

公示里说，泛海国际北区地块将降高度、减面积：

 

原方案建筑面积44.6万平方米，建筑高度180米；调整后36.6万平方米，建筑高度100米。

 

业主们还为泛海国际的接盘侠孙宏斌捏了把汗。建筑面积少了8万平米，这得损失多少钱呀。

 

但仔细看调整过的规划方案，业主们发现，孙宏斌不仅没有吃亏，反而要赚翻啦：

 

他竟然把商业综合体变成了住宅，改变了土地属性！

 

从新图纸上看，项目原来的商业综合体地块被改成了6栋高层住宅（两栋30层、两栋16层、两栋15层）和两栋写字楼，上文提到的5栋别墅将调整为5栋11层的公寓。

 

这块地晒了十几年的太阳。此前的规划，是泛海国际社区的商业配套。44.6万平米建面里，只有9.5万平米住宅，配套、商业及办公用地是35万平米。

 

调整之后的规划，36.6万平米的建面，住宅增加到了26.5万平米，配套、商业及办公用地减少到了10万平米。

 

也就是说，孙宏斌让这块地的住宅面积多了17万平米。泛海国际社区二手房成交价在十万元一平米以上，周边新盘价格至少在12万一平米以上。也就是说，老孙通过一番神操作，很有可能让：

 

项目的货值至少多出了200亿元！

 

该公示说调整理由是“按照北京城市总体规划相关要求”。

 

2019年1月，融创从卢志强手中接过来泛海国际1号地块与上海董家渡项目，才花了125亿。

 

也就是说，通过调整规划，单单泛海国际这块地，融创就能把成本完全收回了。

 

谁说地产进入白银时代了？只要爱对了人，情人节每天都过。

 

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很多尽调过泛海国际的人，当时是用看智障的眼神看融创的，现在都被孙宏斌的骚操作震惊了，纷纷寻找形容词来表达内心的万马奔腾。

 

有人说“神奇”，有人说“叹为观止”，一位河南籍的开发商说“我的乖乖”。

 

去年底卢志强给泛海国际找下家的时候，万科、恒大、旭辉等几乎所有大型房企都去看了这个项目，回来后都摇头：

 

当时这个项目接到了有关部门，要求降高度、降建筑面积。文件还要求，30多万平米的商业部分不可出售。这地肯定没法拿。

 

然而，孙宏斌很快就签字了，而且报价比其他人的都要高很多。

 

如今，他们终于懂了——孙大圣的神通，太大了。

 

孙宏斌的解套办法，就是把商业用地变成住宅用地，把不可售的，变成可以出售。

 

这几乎是电影里才有的情节。周星驰电影《美人鱼》的开头，其他房地产商都嘲笑花300亿买了海豚湾地块的刘轩，说这是自然保护区。

 

但刘轩只用一句话就让他们全吓尿了：

 

我拿到了批文。

 

孙宏斌改规划也是一样，一位参与过尽调的开发商用四个字形容此事的难度：

 

犯忌破例。

 

修改用地规划，开发商不是不知道。但是按照传统规定，如果涉及住宅规划调整，土地应该被重新收储，重新上市。

 

融创之前，有太多地产商尝试过用这个办法为项目增值，但无一成功。

 

2009年6月，当时还叫方兴的金茂，拿下“北京地王”——如今的广渠金茂府，就提出了修改规划的要求——建筑面积不变，将两幢高层变瘦和拔高20米。

 

如果让贾玲体重不变，但是身高多20厘米，她估计也能上维密秀。

 

金茂的申请一经公布，引起了如潮的反对。业内普遍认为，虽然未增加可售面积，但这样的调整足以抬高房屋的售价。

 

当时中国地产三剑客之一的曹建海对媒体说：

 

更改规划是既得利益集团对公众权益的一种掠夺。

 

更不用说，这种地王项目改规划，会产生多么恶劣的示范意义，开发商将更踊跃买高价地，拿到之后再去改规划。

 

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2004年，泛海控股老板卢志强拿下泛海国际脚下的这一大片地，地价为200元/平米。如今，这块地增值何止百倍。一位开发商说：

 

泛海把肥肉吃了，融创把骨髓敲出来吸了。

 

多了200亿的货值，可不仅仅是骨髓。

 

泛海国际的一处商铺眼下正在装修，施工人员说，已经装修了十几天，还有一周就完工了：

 

这里将是项目未来的售楼处。

 

泛海国际眼下无房可卖，之前的售楼中心还在正常使用。修建新的售楼处，显然是孙宏斌对于调规已经胸有成竹——尽管规划调整还在公示当中。

 

按照融创的这种速度，估计规划还没批，他们已经生米煮成熟饭。

 

身家普遍几千万的泛海业主，如今生生被逼成了维权者。他们发现，规划调整后，小区配套商业没了，还将多出来将近500户：

 

买房就是冲着这个小区安静、有承诺的商业配套，现在都改成住宅了，业主的生活品质就没法保证了。

 

业主已经在规划等部门反映自己的诉求，要求按照原来的规划建设。

 

让他们更气愤的是，融创有意将此事隐瞒。

 

业主们是在无意中看到规划局网站的公示后，才在小区无人关注的工地出入口的一个门岗、被遮阳伞挡住的施工挡板、关闭的消防通道大门上，找到了规划变更征求意见的公示。

 

公示上写，如果利害关系人不在6月8日前提交反馈意见，就将被视为没有意见。

 

留给业主反馈意见的时间，已经不多了。

 

泛海国际冠盖满京华，住满了京城的富豪和名流。李湘、李小璐、李幼斌等都曾住这个小区，贾跃亭和甘薇也曾试图住进来，两人手中曾握有4套房子的房号。

 

如果不是遁走美国，不知道他们会不会也拉横幅，去和好兄弟孙宏斌讨公道。

 

那张100多字的调规文件，几乎能买4个乐视（乐视退市当天市值67亿）。