[]长租公寓成长亏兼长痛 房企为何要做赔本买卖?

长租公寓成长亏兼长痛 房企为何要做赔本买卖?

　　“寓见”危与机

　　又是一年毕业租房季。

　　贝壳研究院最新发布的《2019毕业季租赁报告》显示，期望在一线城市就业的应届生生中，63.7%选择先租房。选择新一线城市作为毕业第一站的学生中，先租房的比例为69.1%。

　　但比起几年前坏房东、黑中介防不胜防，只能在半地下、隔断间里辗转难择的学长学姐们，如今年轻人的幸福之处在于：供给端的发展，使他们有诸多环境整洁、设施齐备，收费标准也相对规范的长租公寓可选。

　　而号称提供给初次离家自住青年人们“安全舒适生活”的各家长租公寓，自己是否过得舒服?又有多少随时面临着倒掉的风险?

　　从2014年萌发春意，到2017年政策东风乍起，再到如今轰烈平息。短短几年中，有人迎风而立，有人一头栽地，也有人还在苦撑喘息。

　　重资本但薄利润，长持有却慢回报，是长租公寓运营者在经历和忍受的通病。“长租”性质下的“长亏”和“长痛”可有解?又如何解?

　　作为目前长租公寓运营“代表队”的核心成员，房地产开发企业在资源和资金上具有先天优势。

　　但由于盈利核心问题暂时无解，传统住宅开发经验又与长租公寓的运营管理卯不对榫。于是造成目前的市场状态是，长租公寓成为开发商标配，还没做的很焦躁，正在做的很焦虑。

　　当初抢机“寓” 如今断舍离

　　月初，有报道称远洋集团或将于年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”。尽管远洋方面就此问题对中国新闻周刊的回复是“目前暂无更多内容可以分享”。但一个先兆是，长租公寓板块的业绩没有在远洋2018年年报中被具体披露，曾经宣布的“3-5年内将达到10万间规模”的计划也不再被提及。邦舍拖累远洋整体盈利和发展目标的“负作用”不言而喻。

　　从2017年8月在北京开业第一家门店，到如今或成“弃子”，只有短短不到两年时间。

　　无独有偶。5月14日，朗诗绿色集团有限公司发布公告称，将处于亏损阶段的，包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

　　公告解释，集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期，预计未来两年将继续亏损，日后将产生持续资本开支。

　　而“继续亏损”显然是在前两年连续负盈利的基础上而言。2017年和2018年，朗诗寓已分别亏去了0.44亿元和1.9亿元。

　　朗诗绿色集团董事局主席田明并不讳言长租公寓的难盈利。他表示，这项业务需要培养，在一段时间内都会产生较大的亏损。

　　田明认识到的问题，正是很多当初赶风潮骑上长租公寓的开发商，如今身下那只跑不动又难下来的“虎”。

　　具备存量房资源、改造施工经验、品牌效益和价值、雄厚财力和更多融资渠道，较低成本和更大规模效应等先天优势的房地产开发企业，是目前国内长租公寓运营方的重要成员，也是对租赁市场鼓励政策的率先拥护者和实践者。

　　对于传统开发业务受多重限制内外交困，正处瓶颈的房企而言，长租公寓似乎是一块绝佳的新阵地。

　　的确，单从数字上看，长租公寓的市场前景不可谓不广阔。

　　首先，需求缺口大敞：依据国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》，截至2017年末，我国流动人口约2.44亿。

　　流动人口正是我国目前房屋租赁的第一大需求群体。得出这个结论的《2018年中国住房租赁报告》，由58同城和安居客联合发布。该报告显示，流动人口已经成为房屋租赁第一大需求群体，主要集中于京津冀、长三角、珠三角等经济发达区及沿海地区。

　　同时，常住人口的租赁需求也不容忽视。以深圳和上海两大城市的官方统计数据为例，前者的外来常住人口租房比例为65%，后者高达80%。随着一二线城市持续人口净流入和人口结构改变，常住人口租房比例或会进一步上升。另外，华菁证券分析认为，影响租赁市场成交总额的两大指标：住房自有率和租金开支占收入比重，随着我国经济的进一步发展，预计分别还有10个点以上的下降空间。

　　来自国泰君安2017年的长租公寓研究显示：由于长租公寓在我国起步较晚，因而相较美国租房市场B2C与C2C之间四六开的比例，中国住房租赁市场的B2C占比仅有3%，增量空间巨大。

　　58集团房产数据研究院发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》也认为，“居民租房意愿不断上涨，结婚年龄推迟推动单人租房人群上涨，房价上涨造成被动租房人群增长，一二线城市不断增加租房保障”等各方面因素叠加下，中国的租赁市场的现今供给远远不足。

　　另外，租金收入可观：上述国泰君安报告中称，到2020年，我国长租公寓潜在营业收入将近2200亿元。链家研究院于去年发布的租赁研究成果亦显示，2020年，中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。

　　刚性需求、万亿市场，大有可为。自信背书和利润驱使下，房企开始圈地、立项、挖人、组队……多条线铺开大干快上。

　　龙湖是首家将长租公寓定位于主航道业务的房企，希冀到2020年做到市场前三，租金收入超过20亿;万科早在2016年就正式推出聚焦定位于25-30岁白领青年客户群体的“泊寓”;其后，包括但不限于世茂、金地、远洋、旭辉、阳光城等，亦纷纷入局。

　　不完全统计，TOP100房企中，有超过30家已不同程度地涉足和开展长租公寓业务。而行业规模排名前十的房企，全部已布局该领域。要么已形成品牌项目落地，要么至少已成立了相关管理中心进行研究以待进军。

　　但问题是，长租公寓的投入和产出难成正比始终是个核心问题。