[]“教育+地产”成开发商捞金新模式

随着二孩政策的开放，越来越多的家庭有了“二宝”。中国家庭一贯重视对孩子的教育问题，尤其是素质教育大力推行的当下，基础教育和素质教育的发展如何能更好的满足家庭需求？伴随碧桂园和万科两大地产巨头纷纷涉足教育领域，地产与教育融合共生的趋势已经日渐凸显。世茂、金茂和正荣集团都选择了做“教育社区”：从“360°”到“全阶段教育”，再到“U18成长社区”，把地产项目打造成为社区式的教育平台，从文教、艺术、体育教育到全阶段教育社区，争相抢占教育市场。“教育+地产”已然成为开发商捞金的新模式。

 

何为“教育社区”？

传统意义上的教育社区是指开发商在住宅产品中建设一些教育配套设施，以满足住区居民的教育和生活需求。教育社区并不是简单的房地产+教育配套的学区房，事实上，在各个地产大佬争相涉足教育地产领域之初，教育与地产结合的效应就已经远远超过了两者本身。

后房地产时代的教育社区为“教育”和“房地产”都穿上了一件华美而又不失本质的外衣。在开发住宅产品的同时，为了迎合当下政策和社会的需求，开发商对于购房者除居住以外的刚性需求进行量身定制，以满足当下乃至能够引领未来的教育方式。从最初级的与国内外院校合作引入教育资源，到如今开发商自主建立教育品牌，制定全栈化、全龄段的教育模式。要知道如今的教育创新，已不仅仅是政府和教育机构的份内。在孩童红利面前，开发商也在绞尽脑汁，不让自己的业主们“输在起跑线”上。

 

图1：教育社区的发展历程

教育社区的发展阶段

教育社区由最初的政府主导到如今的开发商自主品牌和体系的设立一共经历了三个时期：

 

图2：教育社区的三个发展阶段

1、教育社区V1.0：政府主导教育院校落地

传统的社区配套教育设施往往是政府为主导，市场化能力薄弱。学校的监管和运营往往也是由学校和政府来操作制定，缺乏特色和差异性。环境风貌、建筑形态、教学内容、教学对象也往往千篇一律，选址偏好没有特定的考量以及规律。配合周边兴起的居住社区，此时的教育和地产互不相容，互为个体，成为了最初始的教育社区形态。

2、教育社区V2.0：开发商主导，代建教育配套设施

随着房地产形势的向好，开发商对于土地的诉求也日益激增。帮助政府代建配套设施成了拿地的筹码之一。学校作为几乎没有盈利的物业，在开发商眼里似乎并不是一块肥肉。而建成的学校成为了住宅的教育配套设施，对于缓解小区和附近就学压力起到了一定的作用。随着2015年二孩政策的全面放开，未来十年将会迎来第一波婴儿红利期。地产开发商对于教育配套的观念也在悄然发生着改变……

3、教育社区V3.0：开发商以教育理念主导地产项目，进入“教育+”地产模式

随着政策加持和人口红利激发，开发商的思维也逐渐从“要我做教育”变成“我要做教育”。1994年碧桂园打响“教育+”地产模式第一炮，成为国内当时极少数的全面实施幼小项目、中学项目、大学预科项目的IB国际学校。而教育和地产的积极互动，也成为碧桂园新的利润增长点。

随之而来的万科、正荣、金茂、世贸、华润、保利这些地产巨头纷纷联合国内外学校和教育机构导入菁英教育资源，自主成立筹建社区教育品牌，为各个年龄段的业主提供各取所需、特性化的教育服务，既解决了亲子家庭的就学问题，也给老年人带去了社区学堂，老有所乐，真正把教育的理念填充进社区。全龄段教育社区、智慧教育社区等新型教育地产模式应运而生，房地产从硬性的卖房子变成了软性的卖产品。而这，无疑对教育产品（业）的变革和升级，起到了极大的助推。

 

1994年，碧桂园与北京景山学校合办广州碧桂园学校以带动楼盘销售，从此教育社区的概念浮出水面。人口激增、土地紧张、楼市低迷……等等一系列的销售难题成为开发商开发新楼盘的拦路虎。万科开始投身教育产业是一个转机，各大地产巨头仿佛看见了教育红利带来的利益冲击，纷纷开始玩起了教育社区：以碧桂园为代表的基础教育社区模式、以世贸和万科为代表的泛教育社区模式以及以苏州邻里中心为代表的邻里教育社区商业模式的为主流的三种模式日渐成型。

 

图3：教育社区的三种模式

“基础教育+社区”模式

1、模式探析。

开发商通过与名校合作办学、社区创办学校来导入基础教育资源，主要为幼儿园、中小学为主的k12一站式教育服务以及IB国际学校。开发商希望通过引入名校名师资源来吸引客户，留住客户。

 

图4：“基础教育+社区“模型

2、产品受众。

基础教育，k12教育体系（幼儿园+九年制义务教育）以及国际学校的产品体系主要面向3岁-16岁的社区国内外适学儿童。

3、配套设施。

在“基础教育+社区”模式下，教育配套设施主要包含了k12一站式教育中的幼儿园、小学、初中，独立的IB国际学校等，物业呈现单一集中布局。

4、案例聚焦——碧桂园：主打国际k12教育

1994年，碧桂园与北京景山学校合办广州碧桂园学校以带动楼盘销售。基于此成功经验，碧桂园把学校作为新开发社区项目的配套，在三四线城市不断复制。至今在全国7个省份拥有K12国际学校7所，双语学校10所，幼儿园35所，业务覆盖海外游学、国内营地、教育科技等。

教育板块与地产板块的积极互动，成为碧桂园新的利润增长点。通过轻资产扩张的方式输出碧桂园教育的管理模式，利用碧桂园学校的品牌优势实现独立办学，并期望五年内扩张至100家连锁学校。

碧桂园开设的学校分为两类，一类是免学费的慈善教育，如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院，一类为优质双语学校和高端国际学校的K12教育。2016年5月，碧桂园博实乐教育集团正式成为剑桥国际考试委员会（CIE）的战略合作伙伴，今后将拥有旗下连锁学校开办剑桥课程的独立审批权。

 

图5：碧桂园教育板块内容

“泛教育+社区”模式

“泛教育+社区”模式主要包括横向和纵向两个维度。横向维度是指从幼儿到老年全龄阶段都可以享受相应的教育服务；纵向的维度是指，在3岁-16岁年龄段可以享有文化、艺术、体育、甚至国际交流等多元方式的教育培训服务。以下从这两个维度来探讨“泛教育+社区”的模式。

1、横向全龄段教育社区。

◆产品受众

以幼儿、少年、青年、中年、老年等年龄分类，在小区中设置适合幼儿园到中学阶段的12年教育配套，并且创立学习平台供青年的职业培训需求以及老年的兴趣学习需求，全面向幼儿、青少年、青年以及老年提供教育服务。

 

图6：“全龄段教育+社区“模型

◆配套设施

由于全龄段人群不同的教育需求，物业上也有所区别。主要包括了面向幼儿及青少年的基础教育校舍、面向青年的带有交流和培训性质的校舍，以及更多关注细节和人性化设计的老年大学。

◆案例聚焦——万科V-Link社区

万科在社区公共空间打造分时的教育配套设施，全面向幼儿、青少年、青年以及老年提供教育服务。万科教育团队设计全品类教育课程，覆盖家庭中全部成员，一周7天10小时课程安排。万科V-Link社区教育体系下共设有幼儿学院、常春藤学院、素能学院和家学院四大模块，并组织专业人员和行业专家，分别构建独立的研发团队。旨在通过四大学院的独立研发，协调发展，实现对社区教育各大领域的全覆盖。

 

图7：万科教育社区产品线

2、纵向全品类教育社区。

◆产品受众

纵向全品类是指少儿教育的种类多而全。主要是面向3岁-16岁的适龄儿童及青少年提供基础教育、素质教育、文化教育等多元化的教育产品。

 

图8：“全品类教育+社区“模型

◆配套设施

主要包含了基础教育校舍、素质教育所需的多功能教室、体育教育所需的活动场所等。

◆案例聚焦——世贸360°全系统教育社区

2015年5月16日，“世茂好课堂”武汉站首发式暨世茂360°全系统教育社区起航。世茂以整个社区的理念将用“艺术+生活+梦想+”做为精神符号，以360课堂和人人教育两大板块为核心，以社区为平台形成教育生态圈，在社区内兴建了舞蹈学院、钢琴艺术中心、绘画室、体育馆等，为社区生活、学习休闲提供方便，使社区居民在不断增长学识的同时亦有了归宿感。

 

图9：世贸360全体系教育社区产品线

“邻里教育+社区“模式

除基础教育以外的第二大教育细分市场便是素质教育。在政策大力推行素质教育的当下，艺术类、体育类为主要投资方向的辅助教育市场也在开发商打造的教育社区中占有很大地位。如今越来越多的家长在课余会给自己的孩子报各种的补习班，从文化艺术到体育健身，绝对不会让自己的孩子“输在起跑线”上。辅助教育，或者说素质教育的市场日趋庞大的同时，开发商也瞄准了这块市场的肥肉。

 

图10：“邻里教育+社区”模型

1、模式探析。

早期的辅助教育培训市场“乱开花”：分散布局，质量低下，教师资质无保障等问题成为社会关注的焦点。随着苏州工业园区引入新加坡的邻里中心社区商业配套模式，越来越多的辅助教育培训机构瞄准住区周围的社区商业，呈现集中布局。通过引入艺体类的知名儿童教育机构，带动整个社区辅助教育商业的发展，从而构筑起各个领域的辅助教育机构，让住区居民足不出户便可以就近选择意向培训的类型，增加了用户粘连度和便捷度。

从最初级的招引品牌辅助教育机构入驻社区商业，到如今开发商在创立自己的社区基础教育资源之时，同时打造社区辅助教育资源，整合教育品牌企业一同打造社区专属化的品牌教育产品。这一系列的举动都在表明未来的房地产将结合特色的教育服务产品大力挺进，拯救萎靡的地产市场，从“起跑线“效应中分得一块蛋糕。

2、产品受众。

素质教育的主要受众便是周围社区的亲子家庭。各年龄段的少年儿童都可以根据自己的兴趣爱好、培训目的进行课程选择，有些课程还鼓励家庭成员一同参与学习。

3、配套设施。

邻里商业的服务半径一般在500-1000米之内能够辐射到的社区。为了容纳更多人口、更多功能的教育需求，建筑体量一般要比上面两种模式更大更全。通常集中布置一至两幢建筑，通过招引个大品牌素质教育机构入驻，打造邻里商业的影响力。

4、案例聚焦——苏州新城邻里中心

苏州工业园区邻里中心在借鉴新加坡公共管理的先进理念上，由苏州工业园区邻里中心发展有限公司通过多年实践而摸索出的适合中国社会发展的，集商业、文化、体育等于一体的区域性商业服务中心，邻里中心与社区住宅分离建设，辐射区域内的社区，社区不建路面店铺和底商，实现了城市交通和居住环境的高度统一。

苏州工业园区的新城邻里中心于1998年开业，是区域一站式“社区型”生活邻里新中心，也是中国首个真正意义上的“邻里型”生活中心，融会了十二种以上的生活服务业种。其内聚集了十余家少儿教育培训中心，其中不乏知名品牌教育例如蕃茄田艺术、蒙特梭利早教园、东方现代音乐培训、全星珉跆拳道馆、张怡少儿美术等，此外还配备了苏州园区图书馆新城邻里中心分馆等市民文化学习设施，辐射了周边新城花园、新加花园、都市花园、天域花园等住宅区。为品牌教育创造了集聚效应，为周边住区的亲子家庭提供了便捷的、多样选择的品牌素质教育机构。

 

表1：苏州工业园区新城邻里中心辅助教育机构列表

 

图11：金鸡湖新城邻里中心辐射图

文章来源：东滩顾问

特色地产诸葛亮-飙马中国，20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务：

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2、策划设计一体化，携手国家甲级建筑设计院，为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业；产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发，提供定位策划、概念规划、建筑设计方案；

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4、项目诊断，为地市县问题项目提供解决之道；

5、全程顾问，以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。