[]从房地产角度看中央经济工作会议

12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平发表重要讲话。新华社记者 饶爱民 摄

习近平在会上发表重要讲话，总结2019年经济工作，分析当前经济形势，部署2020年经济工作。李克强在讲话中对明年经济工作作出具体部署，并作了总结讲话。

会议认为，今年以来，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，全党全国贯彻党中央决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，推动高质量发展，扎实做好“六稳”工作，保持经济社会持续健康发展，三大攻坚战取得关键进展，精准脱贫成效显著，金融风险有效防控，生态环境质量总体改善，改革开放迈出重要步伐，供给侧结构性改革继续深化，科技创新取得新突破，人民群众获得感、幸福感、安全感提升，“十三五”规划主要指标进度符合预期，全面建成小康社会取得新的重大进展。

会议强调，要完善和强化“六稳”举措，健全财政、货币、就业等政策协同和传导落实机制，确保经济运行在合理区间。要巩固和拓展减税降费成效，大力优化财政支出结构，进一步缓解企业融资难融资贵问题，多措并举保持就业形势稳定。要依靠改革优化营商环境，深化简政放权、放管结合、优化服务。要制定实施国企改革三年行动方案，提升国资国企改革综合成效，优化民营经济发展环境。要推动实体经济发展，提升制造业水平，发展新兴产业，促进大众创业万众创新。要强化民生导向，推动消费稳定增长，切实增加有效投资，释放国内市场需求潜力。要确保实现脱贫攻坚目标、巩固脱贫成果，毫不放松抓好农业生产，扎实推进乡村振兴。要推进更高水平对外开放，保持对外贸易稳定增长，稳定和扩大利用外资，扎实推进共建“一带一路”。要加强污染防治和生态建设，加快推动形成绿色发展方式。要扎实做好民生保障工作，持续改善人民生活。

以下是易居研究院智库中心研究总监严跃进的点评

此次中央经济工作会议的召开，无论是从政府政策层面，还是社会投资层面，其实都有很大的关注。尤其是在经济下行压力增大，稳增长的政策会如何走，是市场所关注的。而从房地产角度看，此前12月6日中央政治局会议没有提及房地产的表述，更是引起大家的猜想。所以此次中央政治局对于2020年经济工作的定调，以及细分领域如房地产的表述，显然是大家比较关心的内容。

此次会议明确：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。从此类内容可以看出，实际上强调了三点内容，即包括定位、机制和目标。

1、定位：重申房住不炒
此次会议继续强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步明确了“房住不炒”的政策导向。实际上在2016年就已经有类似的表述了，这也充分说明当前中央对于房地产市场定位的明确和持续。投资投机炒房的做法依然要被管控，这也使得后续各地即便政策有调整，若一旦和炒房挂钩，那么政策也是很容易重新收紧的。

2、机制：三稳思路延续
此次对长效管理调控机制进行了明确，主要包括两个方面的含义。第一是因城施策的提法再次提出，这也有助于后续各地根据实际情况进行政策调整，所以本身并不否定政策放松的做法，换句话说，各地楼市若是出现大幅度下滑，本身也可以对此前的收紧性政策进行调整。第二是重申“三稳”概念，这也使得各地地方政府的调控不能松懈，对于一些趁势涨价、趁势干扰市场秩序的交易行为，都会进行管控，最终都是希望房地产市场和预期进入到稳定的通道之中。

3、目标：稳字当头
此次会议强调了房地产市场“平稳健康发展”的目标，这个目标总体上不变。当然随着市场的发展，一些不稳定的因素也出现了，包括租赁市场的暴雷事件、渠道费过高的问题、房地产企业资金断裂风险等，这都是2020年需要积极关注的内容，进而在变动市场中做到市场的平稳健康发展。

总体上看，从此次会议可以看出，政策更强调稳的概念。相比2018年的政策思路，出现了一些新的变化和表述。尤其是此次出现了四次“稳”字，这是比2018年有较大转变的地方。这也充分体现了当前稳定的政策调控思路，各地无论是楼市运作、政策发挥和市场参与，都应该遵循此类稳定的概念。

基于此类政策内容，我们对2019年和2020年的政策思路基本上可以做回顾和总结，这对于后续市场的参与是有积极作用的。

1、2019年政策特征：先紧后松
2019年房地产政策特点应该概括为“前紧后松”，尤其是在2019年3月份出现小阳春的态势后，实际上房地产市场出现了一些躁动，所以当时地王现象也比较多。而到了5月份开始政策面明显收紧，一直到了7月份无论是中央还是各地方，政策上都是出现了很多收紧的地方。但市场交易等指标实际上也在这个时候出现了降温，这也是今年8月份开始各地政策频频松动的逻辑所在。不过在开始的政策松动，和房地产本身关联不是很大，类似人才购房政策等内容，而到了佛山的人才购房政策以及张家港限售取消的消息，其实就比较明显地释放出了政策放松的信号，而到了12月份市场参与者对于政策放松的预期其实是在加大的。包括中央政治局12月6日的会议没有提房地产的内容，实际上更说明至少政策不会打压，政策底部正逐渐形成，房地产政策也应该从防范金融风险、防范价格过快上涨而转向促进楼市稳增长、防范价格过快下跌等层面上来。类似表述其实还是体现了稳市场的导向。

2、2020年政策预测：防范房地产市场降温
2020年房地产政策的特点可以总结为“底部出现、期待拐点”的内容，这和当前房地产市场正进入降温通道有关，所以政策必须托底，但不能简单理解为松绑。其中底部出现的含义是，2016年开始的政策思路或有新的调整，政策最严厉管控的时刻开始过去，而拐点的表述其实还是考虑到后续政策放松的可能，各种显性或隐性的政策内容会出现。具体来看，若是放松，那么基本上会在人才购房和限售政策上进行放松，同时会在购房贷款资格认定上进行调整，最后则会在限购政策和税费政策上进行调整。当然不同城市的政策调整时间点会不一样，但预计两会后政策定调会更加清晰，此时政策调整的概率将加大，市场预期也随之会有调整。当然政策放松也是有条件的，如果因为放松而导致市场炒作，那么放松也还是会比较谨慎的，即政策层面不希望市场有大起大落的现象出现。
 
附：中央经济工作会议房地产相关表述
本轮政策周期实际上是从2016年开始的，即2016年“930新政”后，全国重点城市纷纷重启限购政策，各类政策也基本上以收紧为导向。观察2016年至2018年的政策表述，中央经济工作会议基本上是强调了“房住不炒”的概念，同时也结合了长效发展机制等进行了政策表述。
1、2018年
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
2、2017年
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
3、2016年
要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。