[]疫情后地产政策和楼市走势

一场疫情，改变了很多行业。房地产也不例外。疫情影响下的房地产行业政策和市场走向如何，成为很多人关心的焦点话题。

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煎熬的地产复工

“一手抓防控，一手抓复工”，疫情防控、国计民生，这两大领域是复工复产的重点领域，地产等行业自然要推后复工。对房地产来说，“新冠肺炎”疫情最直接的影响，就是开发商面临“收入剧减、支出依旧”局面。疫情以来，基于降低人群集聚、为重点行业复工让路，地产上下游产业链（地产物流）按下“暂停键”，工地工人推后返城。

一直以来，“快周转”就是房企的生命线，加快开工、加快施工、加快卖房（每个月、甚至每周都有推盘计划），从来都像打仗。但即便开发商异常的心急，复工也是一块热豆腐。

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线上售楼处，或因疫情而成熟

同时，高杠杆运营下，开发商每月都有债务要偿还，2020年又是债务到期高峰。截至2019年上半年，174家上市房企加权平均净负债率为91.37%，较2019年年初提高4.29个百分点，达到历史最高值。这意味着，174家上市房企平均超负债率80%红线11.37个百分点。所以，超百家房企开启线上售楼处。

据调研，少数开发商提前布局线上、大规模促销让利，并启动“VR全景看房”“专业无死角讲解”“无理由退房”等新模式，取得了良好的销售业机。但对于大多数开发商，即便售楼处开放了，但购房者对线上销售还是持保留态度，浏览者众、下单者少。笔者认为，非常有必要借助我国下沉深度、普及广度极为优越的移动互联网，将“网上售房”这个渠道完善起来，建立起“网上看房”“蓄客”，线下引流、成交和办理过户手续。

目前来看，除了开发商的各种努力以外，笔者建议，保险公司可承保质量风险、“货不对板”风险，确保退房保障到位等；政府可在线审核、在线网签、落实违规处罚；银行可以在线办理评估和按揭，疫情过后再线下办理合同或房产证等，以解除购房者对“网上售房”渠道的不信任。

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商品房销售，短期均不乐观

2020年1月份，楼市供销两旺，基本上未受到疫情太大冲击。但2月以来，商品房供给和销售陷入“冰冻”。2月27个重点城市新增供应85万平方米，环比大幅下降92%，同比亦降85%。其中，一线城市商品住宅新增供应18万平方米，同环比分别下降81%和86%。本该迎来“返乡置业”高峰期的二三线城市，2月新增供应68万平方米，环比下降93%，同比下跌85%，降幅较1月显著扩大。半数以上城市0供应，推盘量最多的福州也不超过15万平方米。

因供应显著缩量，售楼处关闭，2月楼市成交下行明显。27个重点城市新房成交面积为240万平米，环比降幅高达83%，同比仍跌77%，显著不及2019年月均。一线城市总成交仅为29万平方米，环比下跌82%，同比下降73%。北、上、广、深四城均同环比齐跌，且多数跌幅都在50%以上，疫情的负面影响在持续发酵。其中，广州的跌幅最为显著，虽然供应小幅放量，但因经历了去年年末需求的集中释放，叠加疫情严峻，成交同环比跌幅均达到90%。

2月份，二三线城市新房总成交211万平方米，同环比分别下降了78%和84%。从绝对量层面，仅成都、南京、郑州成交量超过20万平方米，多数城市2月成交量不足10万平方米，尤其是疫情“重灾区”，宁波、重庆、武汉的重心均在“抗疫”，购房意愿寥寥，加之售楼处开放情况不佳，2月均为0成交。分区域看，成都、郑州等中西部城市出现放量，2月两城累计成交量67万平米，占比总体成交量高达28%。虽然全线下跌，但东南沿海情况普遍好于内陆，苏州、无锡、常州、福州、合肥，成交量仍能保持在10万方左右，购房需求缓慢而相对平稳的释放。

高频数据来看，并没有随着复工复产的推进，地产销售有回升的趋势。根据兴业证券的统计，春节后第四周（2月24日-3月1日），43个重点城市整体新房成交，相对于去年春节后第四周同比下跌60%，春节后四周（2月3日-3月1日）合计同比下降81%，一线、二线和三线城市成交面积单周同比分别下跌59%、52%、69%，春节后四周合计同比分别下跌74%、76%和87%。

二手房交易方面。春节后第四周，13个重点城市二手房成交面积，同比下跌60%，春节后四周合计同比下跌77%。在售库存方面，春节后第四周，15个重点城市库存去化周期为11.9个月。所以，疫情对地产的冲击脉冲响应还在延长。笔者认为，由于疫情防控政策严厉，加上地产复工复产进度不及预期，加上居民对于外出的恐惧，以及疫情后人工密集的二三产业均受到巨大冲击，收入水平也会下降，很多企业（房企、中小微）开始裁员，居民收入前景预期开始悲观，消费欲望可能下降。因此，从居民收入和预期两个角度看，3-4月份商品房销售也不乐观。更长期的走势，取决于疫情什么时候真正结束，取决于地产销售恢复的程度、政策博弈等。估计，“小阳春”有望在4月份以后缓缓来迟。

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调控政策，地产“纾困”不能碰红线

此外，多城市土地延期出让。根据CRIC不完全统计，明确表态土地出让延期的城市有26个，暂停的城市有34个。有些城市土地延期出让已延期至3月。春节后两周，全国重点城市仅成交108幅土地，总成交量674万平方米，同比去年同期下降62%。据统计，截至2月底发布楼市支持政策的24个省市中，共有18个区域针对土地出让金、相关税费出台政策，允许延期/分期缴纳，不做履约追责处理，占比达75%以上。而过半的区域顺延了土地项目开竣工时间，并针对土地出让方式做出了调整。所以，也就导致各地纷纷采取“救市”措施。

市场在笃信这样一个逻辑：“十三五”收官的目标和任务要完成，央行也开始释放流动性，降低MLF和LPR（包括针对地产的5年期LPR），各地还要发力基建，地产要实现“三稳”，而连续2年减费降税，各地财政都比较紧张，预算收入增速持续下降。这一切指向一点，“疫后重建”也好，完成今年的经济社会目标任务也好，地产缺席不了。如果驻马店未被约谈，很多类似2009年、2015-2017年的政策，顺理成章出炉了。这种笃信，也成为资本市场的逻辑。在大家都在赌政策放松时，这个约谈，来得很及时，说明地产纾困是有边界的，2016年以来布下的调控基调和准绳，这是不能触碰的红线。

受疫情影响，项目各环节（开工、缴地价款、纳税、交付等）履约可延后，困难群体按揭月供可以延后，但“房住不炒”的红线不能碰。比如，针对热点城市和非热点城市，差别化的住房信贷和限购政策，不能变。深圳在2月28日发布的“疫情防控+经济发展”一揽子政策中，地产表述是，压实调控，增加商品住房供给，大规模公共住房建设。

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地产调控展望：

地方政策稳定，金融政策发力

对楼市而言，疫情只是短期冲击，政策上要保持定力。像深圳这样的重点城市，在供给端做文章，增加供应、调整结构，适应需求端（新市民、无房户），实现全体居民“住有所居”，才能释放城镇化潜力，增强大城市和都市圈的资源集聚效应，释放消费和内需潜力，潜心打造科技引擎。这是热点城市调控的样板，也是资金回归实体、地产回归实体的路径。

类似驻马店等三四线城市，需求端再行刺激的话，结果必然是库存积重难返。当然，地产“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是2019年国家确定的楼市调控目标。在疫情的影响下，与其他行业一视同仁，已将其纳入整体纾困范畴。比如，疫情期间开发商所有的履约行为，都可以延后，土地出让和预售的门槛，都可以降低；2月20日，央行下调5年期LPR 5个基点。

值得注意的是，1年期LPR下调10个基点，但5年期只下调5个基点，彰显了“稳定不刺激”的信号。另外，根据融360对全国35个重点城市、533家银行的监测，截至2020年2月份，全国平均房贷利率连续3个月下降。这意味着，去年11月MLF下调（2016年2月以来首次下调），今年1月1日降准，2月以来央行净投放、降低LPR等，地产资金面已经开始好转了。

从经验看，房贷利率变动，与楼市走势高度相关。只要资金面好转了，加上合理纾困，存量房贷转向LPR定价，今年地产走势差不离。有这个保障，地产政策的边界就是硬约束，各地在“一城一策”上，不能突破这个边界。另外，驻马店被省政府约谈，也是今年压实地方主体责任的征兆。下一步，哪个城市要调整政策，可得先掂量一下，是否触碰到了这条边界。

今年楼市政策最大的变数，是非热点二线城市（特别是省会城市）。在这些城市，人口、居民收入，对楼市有一定的支撑，但地方依赖度较大。城市还要扩基建，做强省会。这时候，地产就要发挥更加重要的作用了，政策可能会出现松绑。