[]2020年8月百城住宅价格报告

核心观点：房价过热城市在减少，“820座谈会”后房价将趋稳
一、百城房价
1、成交均价：涨幅连续5个月收窄
1-7月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米，同比上涨10.4%。100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行，进一步说明房价降温的特征。尤其是7月份本身属于市场成交淡季，同时各类调控政策收紧，这都会使得房价出现下行。当然由于房价涨幅依然为两位数，所以稳房价工作依然不能松懈。

图1  全国100城年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅
 

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

二、城市分类
1、一线城市：在5%-10%区间波动
1-7月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46035元/平方米，同比上涨6.7%。今年前7月，一线城市房价涨幅总体可控，在5%-10%的区间波动，说明没有过热的现象。当然从具体城市看，包括深圳等个别城市依然有房价炒作等现象，后续依然需要积极管控，同时需要在土地供应等方面发力。

图2  一线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、二线城市：涨幅总体收窄
1-7月份，32个二线城市新建商品住宅成交均价为15431元/平方米，同比上涨9.3%。近5个月中，二线城市年初累计房价同比涨幅曲线总体下行，和全国趋势非常类似。或者某种程度上说，二线城市若是房价稳定，那么对于全国百城而言是有比较大的支撑意义的。尤其是近期部分二线城市政策收紧后，预计房价依然会降温，具有非常好的示范效应。

图3  二线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

3、三四线城市：涨幅最大
1-7月份，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12103元/平方米，同比上涨10.0%。虽然三四线城市的去库存压力相对大，但是房价并没有明显下跌，甚至涨幅还大于一二线城市。所以三四线城市后续楼市工作需要兼顾两方面，包括去库存和稳房价，尤其是过去几年地王项目相关楼盘更是需要进行价格管控。

图4  三四线城市年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

三、城市排序
城市排行：8城房价过热
本报告定义：房价同比涨幅超过20%为“房价过热”城市。从排序中可以看出，1-7月份，全国有8个城市房价是位于过热区间的，包括江阴、珠海、成都、银川、滁州、苏州、哈尔滨和秦皇岛。对比今年1-6月份的数据，当时房价过热城市数量为9个，所以总体上看，房价过热城市数量在减少，充分说明政策调控是积极有效的。

四、结论与趋势
今年1-7月份房价涨幅相关曲线继续下行，进一步说明房价在降温。7月份本身属于“调控月”，各地房价面临较为严格的管控。同时，作为传统的成交淡季，房企也会在这个时候降价促销，进而使得房价涨幅收窄，其有助于降低相关购房者的购房成本。
在7月24日国务院房地产工作座谈会、8月20日央行住建部的房企座谈会后，预计各地将时刻绷紧房地产调控这根弦，对于房价上涨过快的城市，会采取比较果断和严厉的措施。从房企角度看，上半年很多销售业绩仅完成了40%左右的水平，下半年追赶销售目标的压力也还是比较大的。所以在此类情况下，降价促销依然会出现，进而也会带动全国100城房价涨幅曲线继续下行。