[]盘点2020年十大“黑马”房企

2020年的“黑马”榜单，成色不足，怎么讲？

一是房企规模增长幅度，大幅下调。从刚公布的数据来看，虽然近8成的房企今年依然保持了增长趋5势，但由于疫情和政策的影响叠加，相较于前几年动辄翻番的增长速度，今年增长率能超过50%的房企都寥寥无几。TOP10房企中就有6家的增长率仅为个位数。

虽然行业整体表现一般，但也有一些房企，在规模和排名上都有亮眼的表现，成为2020大考的优胜者。今天就带大家一起来看一看，这些优胜者都有谁？又是靠什么跑赢大盘，逆势而上？

▲数据来源：CRIC，今年榜单采用操盘金额排名，与之前有一定差异。

绿城中国

轻重并举的新晋TOP10

从2019年开始，绿城中国就进入了规模提升的快车道，逆转排名下滑趋势，今年更是重新回到十强俱乐部。今年1-11月，绿城操盘金额达到2310亿，增长率34.2%，在TOP10房企中排名第一。

总的来说，绿城今年的快速增长源自几个方面：

一是加大了投资力度，可售资源充足。去年绿城新增的已确权货值就达到2057亿，其中一二线可售货值占比达76%。由于加大了收并购力度，拿地成本也降低至6923元/平，同比大幅减少39%。2020年大量的新盘入市，成为业绩增长的保障。

二是绿城中国近两年有意识的提高周转效率，开发短平快项目。今年上半年，绿城拿地到开工提速24%，拿地到开盘提速10%。

三是绿城一直坚持城市聚焦+区域深耕的布局策略，重仓长三角和一二线。根据年中报的数据，上半年绿城73%的销售额来自一二线城市。在区域分布上也集中在长三角，占比高达62.3%，江浙地区占比也达到46.8%。和其他城市深耕的房企一样，在今年的市场环境下，展现出很强的竞争力。

另外，绿城中国的另一张王牌——绿城代建，近两年发展也非常快。2019年绿城新增代建项目72个，合计拥有260个代建项目，管理总建面约6754万平，预计对应总可售金额3689亿元，成长后劲很足。

世茂

合作制胜的收并购大师

去年重返TOP10后，世茂今年的增长速度也是在千亿房企中遥遥领先，连续两年上榜。根据克而瑞数据，2020年1-11月世茂销售额高达2104亿，同比增长32%。相较5%的行业增长率，表现相当亮眼。

世茂这两年规模的持续上升，有几个原因：

一是为了冲规模，世茂增大了合作开发的力度，新增的土储在权益比和去化率上都做了一定的让步。2019年公司新增土地权益比仅为58.4%，而此前这一数据都维持在70%左右。

二是可售货值主要分布在一二线城市，抗风险能力强。根据2019年底公布的数据，世茂在2020年的可售货值，69%都分布在一二线城市，其中广州、杭州﹑北京﹑福州、南京、深圳﹑厦门﹑重庆这些重点城市就超过40%，这些货值是世茂业绩增长的基础。

三是大量收购在建项目，加快了销售回款速度。从2019年开始，世茂加大了收并购的力度，并且以单项目和在建项目的收购为主。

今年一月份，世茂和福晟的“世纪大并购”，也为世茂迅速补充了大量可售货值。通过多元化拿地，世茂的拿地成本仅5,035元/平，给销售增长提供了很大的增长空间。

虽然增长速度快，世茂在财务方面的表现却比较稳健。截至上半年，世茂净负债率仅54.11%，现金短债比为1.77，长短债比为2.57，平均融资成本仅5.5%，较年初减少10bps。在“三条红线”的背景下，合理的财务结构会让世茂在未来的经营中拥有更大的主动权。

招商蛇口

特立独行的产城运营商

招商蛇口作为央企，企业战略在头部房企中比较特殊，业务以城市和园区综合开发运营为主，例如“社区、园区、邮轮”开发与运营。

由于在产城融合领域有丰富经验，以及低至4.92%的借贷利率，招商蛇口在拿地时，可以通过产城联动、港城联动、一级土地开发等模式低价拿地，赚长周期开发的钱。

今年上半年，招商蛇口进一步加大了投资力度。通过招拍挂、收并购等方式获取了40个项目，新增计容建面660.1万平方米，同比增长72.2%。由于通过勾地和收并购拿地的力度较大，新增项目的土地成本被控制在9620元/平，平均溢价率约为12%，相较去年大幅下降7.1%。

一方面拿地优势明显，另一方面，招商蛇口的土储结构也在不断优化。

去年，招商蛇口将布局重心重新调回一二线城市。2019年招商蛇口的新增土储中，二线城市占比59%，一二线合计70%。核心城市市占率的提高，直接影响了招商蛇口的规模提升。

另外，招商蛇口还计划调整产品策略，按照快周转（T+3）、阶段性持有运营（T+10)和片区综合运营（T+30)，长短结合的模式来组合产品线。

根据克而瑞的数据，今年1-11月，招商蛇口操盘金额已经达到1985亿元，增长幅度达到43.8%，长周期产城运营，和短周期住宅销售相结合，是一个不同于行业主流的赛道，门槛高，但是竞争者少，对招商蛇口这种资深玩家来说，未来的市场的空间依然很大。

龙光

逆周期操作的新晋千亿巨头

龙光算是这个榜单的熟面孔了。2018年凭借重仓大湾区的布局优势，龙光不仅拿下全国单盘销售冠军，增长率也接近翻番，成为当年年度黑马。今年，龙光的表现依然可圈可点。

一是成功突破千亿规模。今年1-11月，龙光操盘销售额达到1233.4亿，增长率42.6%。作为重仓大湾区的“超级地主”，截至2019年末，龙光在粤港澳大湾区的土储货值达到6850亿元，占全部土储的82%。这些优质土储，让龙光具备稳定增长的实力。

二是全国化布局突破不小。今年7月，龙光成功进入上海市场，并且在核心区域拿下了上海首个项目。将长三角都市圈作为新增长点的战略步伐，迈出了坚实的一步。

三是在拿地方面，龙光今年延续了逆周期补仓的投资策略，拿地相当积极。

上半年，龙光通过招拍挂新增项目17个，建面达295.6万平。城市更新业务的开展也非常迅速，截至2020年6月，龙光已经在11个城市拓展了87个城市更新项目，可转化的土储货值4549亿元。

未来几年里，随着这些储备价值持续释放，龙光的业绩增长、利润增长都有不错的预期。

建发

势头凶猛的闽系房企

作为一个闽系房企，建发一直依靠优秀的新中式产品在业内拥有不小的关注度，尤其是旗舰品系“精粹系”，在所在的城市都是标杆项目，市场认可度很高。

但是，规模的快速增长，主要是因为经营策略的转变。同为闽系房企，在融信、旭辉、阳光城等纷纷迈入“千亿阵营”后，一直佛系的建发对规模扩张的欲望也变得强烈。

根据克而瑞的数据，2020年1-11月，建发房产操盘销售额947.7亿，增长率高达73.2%，傲视同行，距千亿门槛一步之遥。

为了冲规模，近两年建发在土地市场的表现相当凶猛。根据中指院的数据，今天前10个月，建发拿地金额达到510亿，排名第16位；拿地面积481万平方米，排名第29位，数据再次大幅提升。

在取得的项目中，有些土地溢价率达到20%。逆势冲规模的做法，也造成建发的负债率走高。

Wind数据显示，2019年建发股份的负债率创5年新高，到2020年3月末，建发股份的负债率和总负债达到82.76%和3216.04亿元。在“三条红线”出台后，建发未来有息负债规模年增速将不能超过5%，后期冲规模的速度可能会受到一定影响。

越秀

发力TOD的老牌国企

作为国企，越秀在土地拓展方面的优势相当明显。从2016年开始探索的“轨道+物业”发展模式，近两年取得了很大的突破。

2019年4月，越秀地产成功引入广州地铁成为第二大股东，约占发行后总股本的 19.9%，“轨道+物业”的开发模式也随之驶进快车道。

“轨道+物业”的开发模式，主要由广州地铁集团前期获取土地，越秀金控联合广州轨道交通城市更新基金完成地块的土地整备与一级开发。之后，由越秀地产以股权收购的形式，与广州地铁集团合作成立项目开发公司，对项目进行实际操盘开发。

2019年越秀全年新增土地27幅，总建面约771万平方米，其中，二大股东支持及与非房地产国企合作的拿地方式， 纳储共464万, 占比60.2%。

这些项目为越秀今年的业绩增长做了不少的贡献。根据CRIC统计，今年1-5月，越秀在广州的三个“轨道+物业”项目，销售规模近20亿，占到整体业绩的7.4%。1-11月，越秀的整体操盘金额达到755.5亿元，增长率66.4%。

在目前全国轨交线网扩张的背景下，TOD项目的机会巨大。越秀也已经开始走出广州、向全国其他城市复制拓展、开启全国化的战略布局。抓住这个风口的越秀，未来几年很有看头。

万达

重返战场的昔日巨头

“去地产化”5年后，万达又重新发力房地产开发了。2019年底，万达商管完成房地产业务剥离。承接万达商业全部地产业务的万达地产集团，又已经悄然做大。

目前，万达地产主营房地产开发业务，主要通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。根据克而瑞的数据，今年1-11月，万达的操盘金额达到646.8亿元，增长率56.6%。

2018年万达决定“去地产化”，将地产板块定位为商业的附属配套。现在看来，地产集团正在慢慢摆脱附属地位，在市场上动作不小。

一是重提规模。今年，万达在各地土地市场屡次现身，陆续在上海、武汉、保定、兰州、天水、内蒙、沈阳等地获取项目建设文旅项目和商业项目万达广场。

二是开始拿纯宅地。今年4月，万达在江苏盐城拿下了纯住宅项目。在万达广场及文旅项目中，住宅地块的占比也在明显提升。

三是重返文旅。2019年，万达先在甘肃兰州、陕西延安投资万达城，又在沈阳拿下了文旅项目、医院、学校和5个万达广场，并且进入了广东、四川等地，获取文化、体育、商业等一揽子投资。

可以说，阔别多年的万达地产已经重返牌桌。昔日巨头的实力是否依旧，着实值得行业关注。

新希望

增收又增利的“三好房企”

新希望近几年的发展又稳又快，销售增长率一直保持在60%以上，年1-11月销售额高达590.7亿，同比增长124%！不仅是2019年度黑马，也是除了世茂，唯一一个连续两年上榜的房企。

今年，新希望的势头依然不减，1-11月操盘金额490.8亿，增长率达到55.8%。

更难得的是，新希望不仅增收还增利，规模是实实在在的。2020年上半年，新希望毛利润11.14亿元，同比增长29.8%；净利润5.46亿元，同比增长23.3%；归母净利润 4.86亿元，同比大幅增长104.1%。

规模快速增长，一是得益于城市深耕、区域聚焦的布局策略。新希望2020年上半年销售业绩的80%来源于长三角和西南的8个城市。

二是产品力的升级。新希望近几年开发了不少标杆项目，目前有天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系，市场接受度很高。在不少城市都创造了销售记录，例如杭州 锦粼府六开六罄，苏州 锦麟九里创也在苏州创下“最快清盘”记录。

三是加大了合作力度。新希望销售的增长还得益于近几年持续加大与其他企业的合作。2020上半年新希望的长期股权投资66.65亿元，较期初增长41.1%，和万科、恒大、融创、保利等龙头房企，都建立了长期的合作关系。

通过合作开发，在降低拿地风险的同时，也实现了销售规模的飞跃。

另外，新希望的融资优势，也是它在近几年的市场环境下，逆势起飞的重要原因。由于背靠新希望集团，新希望地产的融资成本很低。

今年上半年，新希望在银行未使用的综合授信额度高达160.47亿，公开市场的融资成本也保持在5%左右。负债率、净负债率、现金短债比三项指标也都处于绿档，未来依然有很大的增长空间。