[]行业新政：2021楼市调控第一枪 土拍溢价超120％～130％立即熔断

近日，郑州市政府率先打响了2021年楼市调控的第一枪。

限涨幅、限地价、竞自持，郑州市政府发布《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见郑政〔2021〕4号》，明确将加强土地出让管理，合理确定土地出让价格，并加强房地产市场调控。其中规定：在土拍过程中，一旦溢价超过120%——130%，便立即熔断。

房价收入差距拉大

根据上海易居房地产研究院公布的2019年城市房价收入比数据来看，郑州市的平均薪资难抵房价。2019年郑州市房价收入比达到12.9，在被统计的全国50个典型城市中排名第20位，相较于2019年上半年的统计结果12.5上涨了0.4。

参考薪酬网的最新数据，截至2021年1月12日，郑州市平均工资(税前)约为5973元，而按照乐居河南更新至1月8日的监测数据显示，郑州市区的新房均价约14595元/平。

与众多快速发展的城市一样，郑州打拼的年轻人在面对购房问题时也难逃一句“我太难了。”

“每月税前薪资5000元，房租2000元，日常生活基本能保障。”在郑州独自打拼4年的李媛媛（化名）向《华夏时报》记者表示，按照现在的薪资水平，除去每月必要开销，多的时候能存下来2000元左右，如果碰上婚宴等必须出席的活动，每月可能还要“欠款”。

根据李媛媛的介绍，由于家人希望自己找一份稳定的工作，大学毕业后她便放弃了月入过万的驻场销售，选择了体制内收入平平的工作。最初，李媛媛安慰自己说虽然体制内的工资不能和企业相比，但至少福利待遇是不错的。可一转眼4年过去了，她发现除了工作压力比较小以外，不仅没有存下来多少钱，26岁的年纪也还没有找到合适的结婚对象。

李媛媛表示，由于父母在家乡有房有车，最初自己并没有打算在郑州买房，可近几年身边的朋友陆陆续续的买房、买车，也让自己压力倍增，但与此同时，面对月薪5000、房价上万的尴尬局面，实在是“巧妇难为无米之炊”。

面对购房难题，一部分人像李媛媛一样选择在郑州继续打拼，而另一部分人为了能早日在郑州安家落户，迫不得已背井离乡、转行换业。

为尽快攒够自己第一套房的首付，2014年刚刚大学毕业的张桐（化名）选择从郑州前往上海，成为沪漂中的一员。“6年时间，我自己都记不清楚日子是怎么熬过来的了。”张桐向《华夏时报》记者坦言到，在上海的6年里，更换过3份工作，住所更换的次数已经记不清楚了，但好在经过这些年的折腾终于攒够了在郑州买房的首付。

据张桐本人透露，目前准备将意向单价定在1.8万元左右，购置面积约在70至90平米之间。

“就该城市本身而言，其房价涨幅的速度远超薪资水平上涨的速度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者讲到，对比一线城市而言，类似城市购买的压力相对而言是小很多，但是从城市自身出发，参考历史数据，郑州当前的房价涨幅相对是比较快的。

楼市遇冷

事实上，在很多人购房计划一筹莫展之时，郑州的楼市也正在经历“强冷空气”的袭击。

据贝壳研究院数据显示，2020年郑州市（郑州主城八区，以及郊县包含荥阳、港区、中牟以及新郑）共计102个项目168次开盘，共计推出31925套，比2019年减少45%，但2020年郑州总去化套数仅为10944套。

发展至2021年开年，新房销量也并没有明显的回温迹象。乐居河南公布的监测数据显示，2021年1月1日至1月6日，郑州市的新房成交总数仅为405套，其中经开区和中原区挂零，相较于去年同期（2020年1月1日-1月6日）郑州新房3051套的成交量，今年郑州1月前6日销量同比下降近87%。

可谓雪上加霜的是，除了新房销量受创以外，郑州的去化压力也不容小觑。参考贝壳研究院数据，2020年总去化套数同比2019年减少69%；去化率34%，相较于2019年减少26个百分点。

通过历史数据不难发现，2018年郑州土地供应量达到近五年的小高峰，全年共计推出1107块地，实现全国20城中推地量最高，建筑面积共计4159.47万平方米，拿地金额超1533亿元。其中，住宅用地占到2018年土地供应量的56%。

业内人士预测，按照房企通常2年的拿地建设周期计算，2021年郑州的楼市有可能出现新盘涌入的情况，若市场持续成交量低迷的情况，并且不采取低价促销的方式缓解，大概率库存压力会继续上涨。

与此同时，严跃进向《华夏时报》记者表示，库存压力的增加有两方面因素。一方面跟销售有关，近两年郑州的销售行情不敌前几年火热，成交量有所下降；另一个原因则是价格本身，在高库存压力的情况下，价格没有出现明显的下跌，也会导致库存压力增大。

调控第一枪是否会影响房价？

1月8日，郑州市政府官网发布了《关于加强土地出让管理工作的意见》，明确规定：2021年郑州全市年度住宅用地价格变化幅度控制在5%以内；同时，对住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，在土拍过程中，一旦溢价超过120%——130%，便立即熔断。

那么此次的土地市场调控是否会对房价产生影响，高库存影响下房价有可能下跌么？

“从调控角度来讲，会影响房价的变动趋势。至于房价未来的变动情况，除了调控以外，很重要的影响因素是供求关系。”对此，严跃进解释到，实际上，5%和10%是对地价和房价涨幅的管控措施。从成交价格来讲，此举是通过稳地价、稳房价，进而实现稳预期的导向。

与此同时，严跃进强调，房价的涨跌与库存量的情况并没有完全必然的联系。面对高库存压力，未来郑州市场可能会出现低价促销的情况，但由于拿地成本的不断上涨，下跌的空间是相对有限的，不会仅仅因为库存量高而降低房价。

最后他还补充到，就该城市本身而言，其炒房行为是相对较少的，因此价格周期容易出现反弹的情况。未来需要格外注意房价的走势，可能会出现价格的反弹。