[]深度解析：当前上海房价上涨的原因

近期上海房价上涨过快、抢房现象增多，受到了政府部门、购房者、研究机构等密切关注。一方面，无论是新房还是二手房都出现了价格过快上涨的现象。另一方面，各种房源紧俏的新闻不断增加，一房难求现象受关注。本报告围绕上海房价过快上涨的原因进行分析。报告主要从房地产市场和政策周期、供需关系、金融环境、市场预期等角度进行分析。部分研究是从房地产市场数据的监测角度出发的，部分则根据新闻报道和相关案例进行总结的。相关数据、结论和观点供相关部门决策参考。

研究分析结果显示，在诸多原因中，需要重点关注两点内容，其是解释近期上海市场“躁动”的很重要因素。第一、人多，上海潜在的购房需求依然很强劲，且多半冲着学区去买。第二、钱多，购房资金比想象的要充裕。相关政策调控也可以针对这几个原因进行开展。

研究上海楼市周期，关键是判断上海当前房地产市场所处的阶段。从2019年开始，上海楼市就已处于小幅升温的阶段。而叠加其他因素，则使得市场交易更活跃、房价上涨更快。此类周期判断，一方面和全国房地产市场大周期有关，另一方面也和上海本身的市场发展特征有关。

1、市场周期

市场周期方面，2020年上海已经处于楼市升温、逐渐复苏的周期过程之中。这一点和北京、深圳、厦门等城市是相似的。衡量周期的最好指标就是国家统计局定期公布的70城房价指数同比涨幅曲线。从数据和相关图表可以看出，2016年四季度上海楼市“一落千丈”，2017年以降温为主要特征，2018年则处于调整期。到了2019年上海楼市逐渐小复苏，2020年继续步入升温的通道之中。若考虑到后续疫情防控得当、中国宏观经济全面复苏等因素，那么上海楼市继续升温或反弹的基础会更明确。在此类周期环境下，上海市场交易会进一步活跃，价格也容易反弹。“见底反弹”的逻辑不变，房价自然容易上升。

数据来源：国家统计局、易居研究院

2、规划因素

此类周期特征在各种规划利好下，会显得更明显。尤其是各类规划如地铁规划等，会进一步加速各板块的反弹。以宝山区域的美兰湖板块（罗店板块）为例。2018年开始经常有购房者抱怨该板块房价下跌，但是从2020年的数据看，其实已经止跌了。除市场本身见底反弹的动力外，规划跟进也是很重要因素。随着京沪第二高铁的建设，“杨行-徐行”沿线将是受益板块，这会使得美兰湖板块明显强势。所以，此类板块房价将止跌反弹，尽管不是当前热点板块，但至少说明“房价不跌了”。此类区域其实有很多，比如说顾村公园，过去也是投资的热点板块，但是此前沉静了几年。随着15号线地铁的建设，此类区域明显受利好，其楼盘交易和价格自然容易反弹。

表：美兰湖板块新房市场交易情况（套、元/平方米）

                                   数据来源：CRIC、易居研究院

政策周期方面看，要关注上海既有的购房政策约束性减弱的风险，同时需要关注一些新政策的效应。这些新政策可能出发点不错，但是无形中加速了部分购房者积极入市和购房的节奏。

1、限购限贷

虽然上海这两年房地产政策一直强调稳，但从市场角度看，政策效应或效力是在减弱的。通俗来说，购房者对此类政策不太敏感了。这几年影响上海房地产市场的政策主要是限购和限贷政策：

（1）限购政策。2016年3月25日，上海发布政策，明确上海将严格执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房交纳个人所得税或社保年限，自购房之日起计算的前3年内的本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上，同时限购审核将前置至交易备案环节。

（2）限贷政策。2016年11月，上海发布政策，规定居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

如果按时间推算，这两个政策差不多已经执行5年了，其政策效力确实会打折扣。第一、这5年期间，很多“受困”的购房者逐渐符合了购房资格，进而可以去购房。第二、购房者在这5年期间也逐渐具备了购房的首付能力，尤其是对于部分二手房房东而言，5年后房屋转手的税费成本相对会低，自然可以卖掉二手房进而买新房。在此类因素下，需求释放有点类似“爆发”的性质，进而容易出现抢房和价格过快上涨的现象。

2、公民同招

除了传统的房地产政策外，学区房政策也是一个重要的因素。根据上海市教委的政策，2020年上海市将实施公办民办初中同步招生政策。有意愿就读公办初中的学生根据就读意愿区教育行政部门确定的划片对口、居住地段对口或“电脑派位”等方式入学。报名民办初中未被录取的，根据公办初中已分配入学的实际情况，以对口生源优先、同类排序靠后(如同属对口某公办初中的生源，即排在此类学生靠后)为原则，由相关区教育行政部门按照当年度区、校招生政策和细则安排入学。这个政策的落地，本意是打击部分民办学校（如杨浦区）乱招生的行为，但是到了购房者或家长身上，就会形成别的含义和理解。一层理解是，为了稳妥起见，宁可买好学区的房子，这样至少可以获得一个好的公办学校入学资格，所谓有了保险。在这样的心理下，购房者自然会积极去买房。从近期的一些购房者的接触情况看，大家不光会去找好学区的房子，也会去找学位容易获得的房子。一些学位相对充足、入学机会稳妥的小区，更容易受捧。

这一轮房价上涨的现象，可以总结为“资产泡沫放大”的前兆。上海的房价上涨，并不是个案，只是时间节点的不同。此前包括深圳前海房价的过快上涨、杭州宁波房价的持续上涨，甚至海外市场如纽约、多伦多等都市圈周边的房价快速上涨，都说明楼市的资产属性在强化。各类资金正加速进入楼市，造成了房价过快上涨。

1、资金流向

“资金流不出”的现象有所增加，无论是主动的还是被动的。从主动的角度看，很多资金的流向更为理性和明确。尤其是英国疫情二次反弹、中国-澳大利亚经贸关系恶化的情况下，资金会加速在中国大城市“沉淀”。相关购房者对于定居地的选择也会更为理性，移民需求减少，进而使得在上海置业的需求有所增加。从被动的角度看，外汇管制等力度强化，各类资金要流向海外市场，其门槛明显提高了。这种情况下，很多资金都会停留在上海楼市，尤其是一些总价2000万甚至更高的房子，其反而受到了更多资金的追逐。

这里可以提及一个金融系统监管的例子。1月17日，中国农业银行公告显示，为了保障信用卡资金安全，营造良好的信用卡使用环境，根据监管相关要求，将对信用卡在部分商户的外币交易进行管控，农业银行信用卡在房地产类商户的外币交易单笔金额、日累计金额不得超过2300美元，月累计金额、季度累计金额、半年累计金额、年累计金额不得超过7700美元。农行信用卡不得在房地产类商户进行外币交易。信用卡刷卡购房的相关监管过去确实有，但是针对外币的确实是第一次，这或和部分资金绕道进入中国楼市有关。虽然还没有报道提及此类资金进入上海房地产市场，但确实需要防范。

2、投资收益

各类资金的流向，和收益率或预期收益率差异等有关。2020年出现了多次降息，使得利率水平总体处于低位，如LPR基础利率。关键问题在于，2021年利率提高的可能性也不大，无论是中国还是国际市场，这也就使得传统的固定收益投资的吸引力不大。股票市场虽然部分时间点有起色，但是似乎很脆弱，风险依然较大。而类似比特币等本身还没有成为主流的投资，尽管暴涨。对比来看，房地产投资更为稳妥，“深得人心”。在这种心理下，大家更愿意持有房地产。更何况上海房地产本身在投资者的心目中地位比较高，更愿意投资。

3、信贷政策

信贷政策的实际执行程度，尤其是信贷规模、额度和放款节奏等也容易影响资金流向，进而影响购房交易和价格走势。2020年第一和第二季度全国性的两次降准后，资金面明显放宽。虽然银行贷款政策似乎保持不变，但预计银行的放贷速度是在加快的。另外2020年的各类贷款推销电话明显增多，通俗来说，“钱多得没哪去”。

需要提示的一点是，2021年央行和银保监会将落实“房贷集中度红线”的新政，主流的分析都认为这是利空楼市的，但也需要警示一些新的情况。换句话说，要防范此类政策在实际落地中，反而加速了市场交易的上升和价格的炒作。比如说不排除某某中介机构会怂恿购房者加快签约，即“你看房贷又要收紧了，赶紧签约吧”。这种心理暗示下，反而会加速恐慌性购房，进而使得房价更容易上涨。

购房需求正变得多元化。但是无论是投资投机还是刚需、无论是首套还是改善，其内心的想法是趋同的，即大家都确实想买房。这种心理趋同，会导致房源更为抢手，价格也更容易反弹。

1、富人效应

之所以很多高端的楼盘依然需要“靠抢”，或者说上海的购买力突然增强了，其实就是“富人明显增多了”。这在前面的分析中有所提及。这部分人可能扮演了一种催化剂的功能。本身上海高端市场还不至于这么火爆，但是这部分人的入市和购房，无形中催生了房源的争夺，有一种“领头羊”的特征。尤其是一些地段好、学区好或户型好的房源，更容易出现抢房的现象。这也使得很多摇号的楼盘也面临很多压力。

2、人才购房

从全国各大城市的情况看，人才政策的放松，无形中会增加购房人数，进而出现抢房的现象。除了应届本科毕业生外，其他人才一旦引入，购房安家也是非常自然的现象。这种需求释放，也会使得市场交易升温，最终导致房价反弹。这种例子在2019年西安房地产市场、2020年南京房地产市场等都有案例，进而也催生了购房政策的升级。比如南京在2021年1月中旬明显升级了人才购房的社保缴纳条件。

上海其实也有此类情况。最早的人才政策体现为临港的落户政策，但是效应一般。而后续发布了四大高校的落户政策，这个政策有预期方面的影响，但实际影响可能被高估。而2020年发布的《关于新时代上海实施人才引领发展战略的若干意见》，其明确优化上海本市居住证转办常住户口的政策，进而使得落户更为容易，购房需求自然容易释放。另外，此类人才群体部分也会认购二手房，这使得部分房东有能力置换住房，最终传导到新房市场中。

3、投资购房

投资投机购房的属性其实一直是有的，只不过是压抑了。相关的心理也是一致的，即大家都认为上海房价最多不涨，但绝对不会跌。这种心理也会支撑此类投资投机需求的释放。

另外我们也需要注意一点，即上海存在一种“二套非改善”的需求。有部分人有认购二套的资格，但他本身由于各种原因，本身不会去换房，而更愿意去投资。常理来说，换房或改善主要体现为户型改善或地段改善。但是对于此类购房者来说，其会用手上的100万闲钱去投资，类似买300万以下的房子如安亭的房子等。而为了减少税费成本，则会买90平方米以下的物业（在认房又认贷政策下，首付只需要50%）。这个案例至少说明了一点，一些看似鼓励置换的购房政策，其实有点变相鼓励炒房。这也是一种很特殊的投资炒房现象。这种情况很多，比如部分人觉得上海公积金放着也是浪费（因为属于上海公司外派外地工作的），那就希望取出来再购房，这也是一种很特殊的炒房现象。
 

供应数据也会影响市场交易总量和结构，最终使得统计的房价明显上涨。至少从目前来看，2020年是上海住房供应大年，其会带动市场交易的活跃。但由于此类楼盘本身面临限价，又导致“买到就是赚到”的心理在加重。

1、推盘政策

从2020年推盘节奏看，上海明显推出了一些好楼盘。此类楼盘有两个特点。第一、预售许可证明显放松了，尽管没有明确发文（深圳就有发文）。有一种说法是，通过放松预售许可证，可以鼓励房企积极拿地。在此类放松的政策下，高端楼盘可以加快入市，客观上使得上海的房价容易上涨。第二、这些楼盘有个特点，即虽然也批了高价，但是依然有价格倒挂现象。很多人也会形成“买到就是赚到”的心理。如果买到此类楼盘，后续转让，那么本身是一笔非常好的投资。部分楼盘售楼处的反馈是，若是抢到了房票，赚100万是很轻松的。这种心理下，自然是会催生抢房的现象。

下表给出了2016-2020年五年期间上海高端物业供求情况。数据显示，最近几年豪宅供应量确实不大，尤其是2017-2019年限价政策还是比较严厉的，其抑制了部分高价项目的入市。而2020年预售许可证明显放松，所以直接导致10万元以上的项目供应明显增多。统计显示，此类房源差不多就是2000万/套的水平。从置业群体看，高管类型的职业经理人换房的情况也是比较多，即有首套物业支持和薪酬不错的人员。

表：上海均价10万元以上高端物业供求（套、平方米、万元）

数据来源：CRIC、易居研究院

这里需要说明的是，单纯从楼盘的供应来看，2020年上海是一个供应大年，库存数据并不缺。但是相比需求来看，供应又似乎偏小。而且实际感受的情况是，楼盘显得更为紧俏。但是郊区的刚需盘是有点过剩的，如奉贤、青浦和嘉定。

2、供地政策

土地的交易，尤其是市区的土地交易明显在增加，这也会影响预期，至少会强化房价上涨的态势。从上海土地市场看，自从2016年下半年对地王现象进行干预后，地市明显降温。而2021年各类重磅土地交易活跃，尤其是市区或内环内的住宅用地交易活跃，这都会使得地价上升，最终反馈到房价数据和预期上来。

下表是上海市区的居住用地（浦东新区剔除了原南汇区域），包括纯住宅用地和商住用地，不包括商办用地和综合性用地。从数据表可以看出，上海市区的住宅用地经历了一轮降温后，明显开始反弹，无论是成交量还是价格。其中2016年上海市区土地市场明显受冲击，当时地王项目频出直接导致了“930”房地产调控新政的出台，这是地市降温的重要政策原因。而2020年实际上土地市场明显放松，上海市也有稳投资的需要，其中有一部分自然是需要通过土地市场的投资来进行的。市区拍地增加，也会使得房东和房企的项目定价预期发生变化。

表：近十年上海市区居住用地成交情况

                                                                   数据来源：CRIC、易居研究院

热点事件的传播，更容易放大看涨情绪，或者也容易激活一些观望的置业需求。总结来看，2020年至今，上海房地产市场至少有几件事件很受关注。这些事件往往强化了看涨的预期，价格也容易形成炒作。

1、碧云抢房

碧云抢房事件，是2020年上海房价反弹的重要事件和节点。由于疫情的影响，本身大家对上海房地产市场是略偏悲观的。但是碧云抢房事件却改变了这种判断，最终影响了市场预期和交易策略。另外碧云抢房的现象，其实是远远早于杭州未来科技城项目、深圳南山招商蛇口太子湾·湾玺项目房价炒作现象的。换句话说，上海这轮“不正常”的房价炒作，其实在碧云抢房的案例中已经有端倪。这是2020年疫情期间上海最早受到关注的项目，豪宅抢房成为当时媒体报道的热点事件，也是疫情期间豪宅热的重要事件，购房者预期明显改变。

案例：上海顶级豪宅碧云尊邸认筹情况

根据《中国基金报》的报道，虽然受疫情影响，经济和股市都不大好，但不妨碍有钱任性的土豪们排队抢房。2020年4月13日，上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹就要600万，最便宜的房子也要1700万起步。此次项目将推出主力户型为建筑面积约184-301㎡小高层以及约298-553㎡别墅，共160套，整盘均价111983元/㎡。

记者从微博上看到，一堆土豪排长队，甚至为了抢一套房打起架来。1735万起豪宅大排长龙。新闻报道显示，13日上午，碧云尊邸售楼处门口就排起了长龙，要知道这可是1700多万起的豪宅。价格方面，该项目的小高层价格普遍在2000万-3000万之间，不过别墅总价较高，不少别墅售价在6000万到7000万以上。部分别墅价格接近8000万元。据前方网友爆料，仅仅排队等候并没有什么用，认筹需要提前预约方能进入售楼处。

资料来源：中国基金报、易居研究院

2、博士投诉

相关媒体报道，2021年年初，一位博士给上海市委领导的建议信引发了热议。4次参与摇号失败，买不到房，这位博士一气之下，向信访办实名建议修改上海的认筹摇号规则，使自己能获得优先摇号权。这位博士还建议，“严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为”。目前上海相关部门给出的回复是：“对于提出的建议，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”这个事件实际上是有所发酵的，至少放大了上海抢房的现象。当然公众的态度和预期略有差异，部分网友甚至反问，“他为什么不去买二手房”。不管如何，这至少说明很多人希望买到性价比高的房子。另外需要注意的是，这个事件后，很多购房者最近都在猜测，上海是否会有认筹规则调整的情况。如果这种心理存在，那么恐慌性交易反而会增加。

3、前滩学区

前滩的抢房现象明显受关注。相关媒体报道，2020年12月底，前滩尚峰名邸认筹率已达到1278%。网上流传的各种图片显示，前滩部分房源价格已经突破了20万/平方米的水平。部分50平方米的小户型物业，总价可以超过800万。从购房者的反馈情况看，这在于此类楼盘学区较好，大家愿意认购。而这个区域的楼盘交易情况，也引起了大家的共鸣。

4、二手行情

2020年12月上海二手房交易接近4万套，这成为二手房市场和上海房地产市场颇受关注的内容。按照常理来说，上海二手房超过2.8万套就属于非常不错了，但2020年屡屡出现月度交易破3万套的情况。二手房交易不错，有一部分是次新房（房龄5年内）的交易不错，其和新房本身差异性是不大的。实际上这也是因为新房买不到（有一种说法是，11月份上海进博会明显限制了新盘的入市），所以只能买二手房。二手房呈现了“节节攀升、且屡创新高”的行业态势，也容易放大上海抢房的现象，加重了大家的看涨预期。

数据来源：信义房屋、网络报道、易居研究院

5、楼盘认筹

楼盘认筹率动辄超过100%，甚至超过500%，这种现象会继续强化房源哄抢心理。尤其是网络上流传的各种图片，确实会使得大家认为买房得加紧。下表给出了网络上流传的一个图片，真实度较高，其记录了2020年年末上海24个热盘的认筹情况。参考周边一二手的价格，可以看出，价格都不便宜，但是认筹比例确实是比较夸张的。这种夸张情况，也会对购房者的预期产生很强的影响，对房企项目定价也有“示范”效应。