[]“杭五条”严控需求端，短期内可有效遏制投机现象

2021年伊始，核心一二线城市调控收紧信号不断，继上海1月21日发布“沪十条”封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理，1月25日又进一步将法拍房纳入限购范围后，仅2日，杭州便接踵而至。

2021年1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组公布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。通知从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。

其中明确，落户杭州未满5年的，在杭州限购范围内限购1套住房。此外，将杭州限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合杭州住房限购政策（不含遗赠）。

总体上来看，此次发布的“杭五条”旨在进一步封堵炒房获利空间，并满足无房家庭的自住购房需求。

我们认为，相较于深圳、上海等核心一线出台的调控政策，此次“杭五条”旨在围堵此前调控政策下的炒房“漏洞”，严控需求端，短期内可以有效遏制住部分投机需求，政策相对较为严格。

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杭州限购、限售升级围堵漏洞

1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组公布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》）。核心内容如下：

一、限购升级，围堵炒房漏洞

《通知》明确，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

此举将买房套数与落户年限挂钩，既可以满足刚需基本自住需求，也可以严防“新落户”跟风入场，炒作楼市。

其次，围堵了“赠与”、“代持”等炒房漏洞，将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；同时，受赠人家庭须符合杭州住房限购政策，这也使得“借名打新”再无可能。

二、严控需求端，热点项目5年内不得转让

《通知》明确，本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

限售的范围升级，主要是针对新房后续买卖，限购范围内新项目公证摇号中签率小于或等于10%的和以优先购买方式取得的热点商品住房的，5年内均不得转让。这就使得部分意图通过“一二手倒挂”实现短期套利的炒房者被迫离场。

同时，杭州此次也借鉴了上海、深圳等先进经验，增添了限购范围内，个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，这意味着二手房的交易税费成本将提高,不满5年的房源出让难度升级。

三、完善“无房家庭”认定标准

《通知》明确，2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

此次对“无房家庭”的认定标准的完善，与9月出台政策中将30周岁以上未婚单身且在本市无房的购房人纳入到了无房家庭的认定范围一脉相承，都是旨在保障了特定刚需人群的基本购房权利，也是为了防止严苛的限购政策误伤部分真正的自住需求。

此外，《通知》还针对高层次人才优先购房政策进行了调节，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

表：2019年下半年以来杭州调控政策及变化

数据来源：公开资料、CRIC整理

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2020年三季度密集调控难抑红盘热度

事实上，杭州此次颁布新政，与2020年以来新房、二手房火热的成交表现密不可分。

2020年杭州全年商品住宅成交建面达到了1516万平方米，同比增长16%。从月度变化走势来看，杭州自3月以来稳步恢复，6月达到峰值，单月成交量突破200万平方米。

2020年6月2日，杭州西溪公馆两次预售证累计成功登记报名59640组，合计平均中签率1.61%，其中第一张预售证572套房源，有46317组购房者成功登记，中签率1.23% ；第二张预售证387套房源，有13323组购房者成功登记，中签率2.9%。这也使得西溪公馆成为杭州摇号史上报名人数最多楼盘。

“西溪公馆6万人摇”事件，使得杭州房地产市场受到全国的广泛关注。2020年7-9月杭州政府密集出台多条楼市调控措施，成交稳步回调。

图：杭州市十区2018年来商品住宅月度供求变化情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

图：杭州市2020年8月以来中签率低于10%的部分楼盘情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

二手房方面，据CRIC监测数据显示，2020年杭州二手住宅成交量达944万平方米，同比上升16%，创近3年新高，月度走势也在7月达到峰值，单月成交面积高达104.4万平方米，而后随着新政出台，成交略有回调，10月探至阶段低点。

图：杭州市2018-2020年二手房月度成交数据（单位：万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

杭州二手房市场热度逐年递增，究其原因，一方面新房“摇号难”，挤压部分客群外溢至二手房市场；另一方面主要与“学区概念”盛行密不可分，核心区位的品质次新房价值逐步凸显。

我们认为，此次杭州发布的“杭五条”的核心在于严控需求端，尤其是对于投资投机的炒房客来说，2年限售改成5年，杜绝了短期内投资投机的可能性。

同时，对于“无房户”2018年4月4日后记录满3年的完善，也使得真正的“无房户”可以更容易摇到号。短期内，杭州“摇号”火爆状况肯定会得到缓解。

从这一政策本身来说，如果杭州调控政策实施效果较好，可能会影响上海、深圳等城市未来的调控政策方向。