[]房企怎么 “活下去”？万科都迷茫了

从2013年以来，万科是圈内唱衰房地产最活跃的那个，“下半场”、“活下去”都是刀刀见血。很多企业按自己的模式在玩，却不得不活在万科的阴影中。

人称，万科之鞭，郁亮之剑。

前几年资本市场也一直以万科模式作为地产的基础值来进行财务对标，基本把地产企业划分成为“（比万科）激进派”和“（比万科）保守派”。直到去年地产企业接连开始暴雷，再加上疫情影响，才出现了“万科向下、龙湖向上”的估值分野。

我们不想说“万科时代过去了”，但真实的情况是：万科模式对其它地产企业的参考价值下降了。

万科在提出“活下去”之后，2021年没有给出“怎么活”这个答案。

万科8月30日交出的半年报甚至有点“惨”。除了营业收入同比上涨14.2%之外，归属于上市公司股东的净利润、每股基本盈利、净资产收益率、利润率全面下降。

万科一向注重ROE，但这次让人感觉这份半年报有点“异常”，甚至怀疑是不是故意做低了利润。

九哥（万科总裁祝九胜）解释说，中期业绩净利润的下降主要有三个原因：一是销售规模的增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务带来的相关影响。

郁亮没来参加业绩会。4天前他在甘肃，被甘肃省委书记接待会见。如果郁亮在场，可能又会拿行业趋势和制造业说事。

九哥的说辞对么？

了解地产的人都知道，地产企业财报里面很多数据有“时差”，只看当期数据是不够的。这个“时差”大约是两年。因此，二房拉出来了万科2019年的半年报对比。

2021年上半年，万科通过结算获得的营收1671.1亿元，期内销售额是多呢？3544.3亿元。两者的比例大约是1：2.1。

2019年上半年，万科的营业收入1393.2亿元，期内销售额3340.0 亿元。两者比例大约是1：2.39。

看上去万科销售额的增速略大约结算速度，也就是营收增速。2019年上半年卖了3340亿，两年后的半年结算也只有1600多亿。

但还有另外一个可能：半年数据对比有较大误差，项目集中结算的会计节点被放在了下半年。

于是，大房又去翻了2019年、2020年年报数据。果然，2019年全年营收3678.9 亿元，对应期内销售金额 6308.4 亿元，这两个数据的比例为：1：1.71。比当年上半年高了近4成。

这个应该不是个案。我们又对照了万科2017年以来的股价数据，发现一个很有意思的现象：

每年8、9月份是万科股价的阶段性低点，也就是半年报发布之后。而每年3、4月份是阶段性高点，也就是年报发布之后。这个规律可以称之为“万科曲线”。

没有选2017年之前的两年，因为那时候“野蛮人”宝能搞得万科股价很高，也很没有规律。

九哥还提了一点：毛利率下降的主要原因是地价占比在不断提升。从2017年到2020年，地价占售价比例大概上涨了17个点。而销售增长对毛利率下降的对冲是有限甚至是不足的，转型业务对传统销售规模和利润的贡献还是有限的。

2021年上半年，万科拿了95个新项目，平均地价为7480元/平方米。期内销售价格约为16171元/平方米。

对比当期的话，地价售价比约46.3%——确实很高。

2019年上半年时拿地均价为6900元/平方米，当时销售均价约15534元/平方米，两者的比例约44.4%。

这样对比的话，地价售价比上涨其实不大。但不知道2019年上半年15534元/平方米的售价，两年后结算的平均售价只有12940元/平方米，这两者之间为什么会出现这么大价差。

利润率下降这件事，本身没什么好遮遮掩掩的，在长期调控下，行业利润率下降已经是不争的事实，企业很难和大势抗衡。

利润率下降似乎已经成为今年地产企业的“正确选择”。

对比一下行业宏观数据。国家统计局数据显示，今年1-6 月全国商品房销售面积8.86 亿平方米，同比增长27.7%；销售金额9.29 万亿元，同比增长 38.9%。

从这组数据推断，地产销售总金额涨了、地价涨了、房价涨了，但地产企业利润集体下降——这可能是调控至今最理想的结果。

2021年比2019年行业形势更难，地产企业应该怎么走，忙于做财报的万科没有回答。