[]开发商频繁公关“预售证” 北京打压不合理定价

最新数据显示，截止到9月20日，三季度北京签约住宅类物业共3.2万套，创三年来新高，超过限购前，同时，三季度的成交均价为2.06万/平方米，也是年内高点。

北京住建委的一位人士亦表示，继二季度出现的成交量不断攀升，后期房价上涨的压力很大。

北京市住建委委员王荣武曾经介绍，北京不会效仿其他的城市，实行商品房限价令，商品房的定价权仍在开发企业，但会引导开发企业合理定价。

然而，在新一轮房价上涨压力背后，上述北京住建委的人士介绍，后期将通过约谈及价格引导等途径限制房价过快上涨。

所谓的价格引导，记者调查获悉，即是通过严控预售证审批、监测、约谈开发商等途径控制开发商的不合理涨价行为。

严控预售证

9月20日，北京秋季房展会在北京召开，记者自现场发现，大部分北京本地项目价格都处于“按兵不动”的状况，相比春展，折扣已大不如前。

北京中原地产市场总监张大伟早有意料，根据其提供的一份资料显示，截止到9月20日，北京三季度的新建住宅签约量创三年来新高，超过限购前。

“随着房企资金链的缓解，以价换量现象逐步减少，开发商开始追求利润，价格微涨的项目比例也将随之增加。”同观地产营销员贾晨如是介绍。

这导致多个年初的热销项目都出现折扣减少甚至涨价的情况，以鸿坤理想城为例，年初售价1.5万/㎡，现为2.1万/㎡。

“涨价会导致购房者观望，影响后期销售，刚需和改善型购房需求对于价格非常敏感。”贾晨认为，平价入市才会受到热捧。

对此，一位不愿透露姓名的房企人士称，这主要归因于建委严格的预售证审批机制，“想批高价，很难。”

本报记者综合多位地产开发企业负责人的采访获悉，北京住建委在批预售证时，设了几个红线，一是新开盘和区域内在售楼盘均价对比；二是老项目后期的预售价格和上一期的销售价格对比；整体来看，房价涨幅不超过10%。

北京市住建委委员王荣武曾介绍，建委有一套价格监测评估机制，把真实的市场信息告诉开发企业，你这个区域、这个位置，价格应该是一个什么样的范围。

美联物业总经理张磊称，建委从项目施工开始就进行监测，除了确保工程质量，也能了解项目的开发成本，防止不合理定价。

因此媒体报道诸如招商嘉铭·珑原、凯德锦绣、万科蓝山以及亿城西山公馆等多个项目曾因价格问题，被卡预售证，要求降价。

“一旦价格超过建委预订价格，就会被要求降价，如果不降，则被打回，要求重新再走一遍审批的程序，建委也将对涨价的原因进行调查和指导。”通州的一位房企人士介绍。

“即使审批了，时间也拉长了，”上述房企人士称，“一般建委一砍价，开发商差不多也就同意了，前期密集推广费用花出去了，不按时开盘，也有很大损失。”

跑“证”

选择降价的开发商可较快拿到预售证，更多的开发商选择扛着，上述不愿透露姓名的房企人士介绍，预售价格的严控下，预售价格的高低及拿预售证的快慢，需要和建委“斗智斗勇”。

目前规避的办法主要有两种，先预售项目位置较差、户型不好的产品；资金不紧张，可以多扛一年，考虑转现。

以绿城·御园为例，预售价格在4.2万元左右，而开发商原定的三期开盘时间为上半年，定价为7万元/㎡，但到目前，仍未开盘，而该项目将于今年年底竣工结束。

不想扛又不舍得降价的开发商，还有一条路，就是“公关”。

一位不愿透露姓名的房企人士介绍，公关的成本和难度，和该项目超过预售价标准的多少呈正相关。“预售价格超过建委备案价格越高，公关难度越大。”

不过“预售证”审批限制能否一碗水端平也值得关注，有开发商表示，不是所有楼盘都要求被降价，“比如紫御华府最高价批到近9万，红玺台也批到近8万，远高于区域均价。”

一方面，预售房源通过严控预售证“降价”，另一方面，通过严格实施的“一房一价”政策，在售房源的不合理涨价行为也将被严打。

“按照建委的要求，在售房源需严格按照‘一房一价’标准，根据这个最高限价出售，只能降不能涨。”上述不愿透露姓名的开发商称，“一旦违背，项目负责人将被约谈，项目或将被处以罚款甚至吊销预售许可证的严厉处罚。

上述接近北京住建委的人士称，一房一价实施后，考虑市场需求，预售价比开发商实际售价要高。但不能超过建委备案的预售价，一旦超过，要重新审批备案。