[]温州炒房者集体低价跑量逃离楼市

3.7万楼面价4.6万出手

赵晖

[ “低价跑量”几乎是所有开发商在温州市场今年的首选。当年的许多豪宅，价格都早已明显下跌 ]

在聚集着国内最多炒房者的温州，房地产市场已进入价格火拼的状态。

“最难做的市场就是温州。”华南一家规模较大的住宅开发商曾经多次去温州看地，但该公司杭州分公司的负责人还是对《第一财经日报》表示，温州的土地市场并不好做，“最近华润和森马合作的地块，我们也曾去考察过多次。”最终他们还是选择了放弃。

事实上，该公司今年在温州刚推出一个楼盘，不久后即被绿城的项目以低价“应对”。“他们旁边是绿城开发的一个楼盘，没有想到的是，绿城今年走的是低价策略。”有业内人士向记者透露。

地王风光不再

不仅如此，在温州楼市鼎盛时期出让的“地王”项目温师院地块也不得不选择低价入市。记者在项目现场看到，一些沿河的排屋已经在封顶，不少建筑的外立面都已经做好。温州天浩置业一手房部副总向洋对记者表示，这个项目曾经想以将近5.7万元/平方米的价格入市，最终的实际成交均价只有4.6万元/平方米左右。很难想象的是，该项目的楼面价高达3.7万元/平方米，“出于多种原因，开发商在亏本走量。”

“低价跑量”几乎是所有开发商在温州市场今年的首选。当年的许多豪宅，价格都早已明显下跌。曾经代表温州楼市最高价的绿城鹿城广场，2010年市场巅峰时的二手房价格一度接近10万元/平方米，现在已腰斩，有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米。

有开发商为了尽快走量，在项目开盘时号召股东每人消化几套房子。通过股东来消化房源，这大概也是温州开发商能想出的“奇招”。

由于市场低迷，温州多数高端项目的成交价已经不及最初的开盘价格。“去年下半年温州老板跑路的传闻比较多，在这一波的经济危机中，许多人急于通过抛售豪宅来套现，这些楼盘单价高，户型大，一套动辄千万，所以这也是许多豪宅价格波动较大的原因。”向洋对记者表示。

10个月土地零出让

商品房市场的低迷也使温州土地市场陷入了整整10个月的“冰封时期”。

从去年11月开始，温州土地市场就进入了市区住宅用地“零成交”状态，这个状态持续了10个月之久。

就在此前的2010年，温州土地市场还处于沸腾状态，当年的11月29日，位于温州市区的原温师院地块以总价37.02亿的价格被温州房企置信房产竞得，楼面价高达3.7万元/平方米，创造了温州宅地新地王。

此后，温州土地市场迅速降温，2010年12月底茶山一地王被回收折价出让，2011年1~3月，因为出让价大幅调高，共有12宗经营性用地相继流拍，其中个别地块重新挂出后仍然流拍。一直到今年8月，温州都处于市区住宅用地零成交的状态。

土地市场的破冰出现在9月5日，一宗含住宅用地的综合体地块——南湖E-1-10地块，由华润置地(郑州)有限公司、温州森马集团等组成的联合体以7.5亿总价竞得。

随后，温州又于9月14日推出江滨路鹿城段18、19号地块。这块地占地面积18025平方米，容积率为1~3.05，起拍价7.43亿元，按最大容积率计算，楼面起拍价为1.35万元/平方米。

土地市场的破冰，背后推手是当地的政府。今年8月25日，温州市委副书记、市长陈金彪在温州市区地产投资推介会上，向全国地产商发出诚挚邀请。当天，温州推出3220亩土地。推介会上，10个地产项目被现场认领，双方达成预签约申请意向。

这些地块中，商服用地比重最大，共29宗1831亩，占比超过此次推介土地总面积的50%。另外，还有住宅用地11宗共计866亩，商住用地9宗共472亩。

后市迷茫

如此大规模的土地出让，几乎是温州市区过去几年土地出让的总和。“温州市政府今年一直在做工作，到各地去招商。”向洋对记者表示。

就在今年7月，温州《2012年市区经营性用地出让工作专项考核办法》出台，将经营性用地出让工作作为一项重要任务进行专项考核，并确定了今年温州市区经营性用地拟供应的1620亩土地和地块清单，明确考核对象、考核内容、赋分办法及考核奖惩。

紧接着就是8月份政府大规模推地。“其实去年开始温州市政府就到处去招商引资，万象城项目就是当时政府引进的。”消息人士对记者透露。

显然，温州市政府很着急。土地拍卖一片黯淡，财政数据很难好看。

数据显示，温州今年1~4月财政收入分别完成67.7亿元、50.7亿元、29.0亿元、37.3亿元。1月同比增长3.7%、2月收窄至0.5%、进入3月、4月直接负增长，5月同样为负增长。

这大概和2009年的一个数据有关，温州上规模企业中，约有70%的制造企业投资房地产。2010年温州市百强企业中，除2家房地产公司和6家建筑公司外，有40多家制造企业涉足房地产开发。

随着这些实业的资金链不断紧绷，原本的多元化投资变成了累赘，温州市政府只有不断往这个市场注入新鲜血液。走出去招商能否救巿，还是个未知数。