[]《房地产登记技术规程》

《房地产登记技术规程》（JGJ278-2012,以下简称《规程》）已由住房和城乡建设部发布，将于2012年6月1日起实施。《规程》是我国房地产登记工作的第一个行业标准，是房地产登记工作的技术性法规，是衡量房地产登记机构、登记人员履行合理审慎地审查职责的重要依据。
《规程》是依据《物权法》、《房屋登记办法》等法规，在认真总结我国房地产登记工作实践和理论研究成果，借鉴境内外先进实践经验及理论研究成果基础上，历经三年，由中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会以及成都市房屋产权登记中心、杭州市房产交易产权登记管理中心、武汉市住房保障和房屋管理局、无锡市房屋产权监理处、绍兴市房地产管理处、天津市国土资源和房屋管理局等机构的共同编制完成。《规程》由六章一百二十七条及四个附录组成，分别为总则、术语和代号、登记基本单元编码、登记程序、登记归档、登记资料利用、登记类型、登记申请材料要求、主要登记类型申请材料清单、登记业务表。《规程》对房地产登记工作全部流程进行了细致的规定，具有较强的可操作性。
一是明确了房地产登记基本原则。明确房地产登记工作中具有审核性质的工作应由登记官承担。登记官是目前住房和城乡建设部在房地产登记领域推行的一项岗位资格制度，要求房屋登记审核人员持证上岗，目的在于提高房地产登记从业人员的专业素质，建立一支水平过硬的队伍，从根本上提高房地产登记业务的水平。明确了在先已登记原则，该原则从《物权法》中对不动产登记效力的规定抽取而来，对于保护权利人合法权益和动态记录不动产物权发展变化具有重要的意义。
二是将登簿时点及登记簿更正要求作为强制性条款，要求必须严格执行。《规程》第4.5.7条规定“记载于登记簿的时点应符合下列规定：1使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；2使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。”第4.5.8条规定“任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。”通过这两个强制性条款，强化登记机构及其工作人员对于登簿时点的认识，进而明确物权生效时点，如确实发生了错误，要按照更正程序进行更正，以维护登记簿的严肃性和保护权利人的合法权利，对于纠正和防止登记业务中的不规范行为也具有重要意义。
三是统一了登记基本单元编码。《规程》将房屋登记基本单元代码编码明确为26位码，由行政区划代码、基本单元代码和校验码组成，前9位为行政区划代码，第10-21位为基本单元幢代码，第22-25位为基本单元户代码，最后一位为校验码。该规定对于逐步扭转全国范围内登记基本单元编码的混乱状态，统一编码形式提供了依据。
四是进一步规范了登记操作要求，倡导建立审核委员会制度。《规程》在《物权法》《房屋登记办法》的基础上对房地产登记业务按照业务流程进行了更为具体的规定，可操作性强。如明确岗位设置、建立登记审核委员会、要求定期质量检查等。登记审核委员会的建立是为了解决登记机构面临的一些重大疑难业务而采取的一项制度，集中智慧解决问题；质量检查是为了防止登记错误的发生，防范登记业务风险，从内部主动消除可能发生的错误；明确登记官在一些重要岗位上的职责，如审核委员会中要求一定比例的登记官，重点业务如实地查看、审核等要求由登记官负责，为提高登记业务水平提供保障。
五是明确房地产登记档案管理的标准。登记档案在房屋登记及信息利用方面发挥着不可或缺的作用，是登记过程的记录也是权利生效的各项材料的载体，对其保管就显得极为重要。《规程》对纸质和电子档案的整理、保管均提出了明确的要求，同时针对各地登记档案库存量不断增多的情况，规程明确了何种档案在何种情况下可以销毁。
六是明确登记机构提供登记资料利用的义务。各种登记资料在房地产登记机构中形成，尤其是审核等业务材料，也由房地产登记机构保管。按照规定，权利人或利害关系人在提供特定证明的情况下均可以查询、复制、利用登记资料，这为明晰房地产权利、解决相关纠纷提供了可利用的证据材料。
《规程》的发布实施对于促进房地产登记标准化、规范房地产登记行为、维护房地产交易安全、保护权利人的合法权益具有十分重要的意义，对于完善和建立房地产登记工作流程、质量检查、疑难案件会审、档案管理和信息化建设、登记资料利用、登记岗位设置等业务制度，对全面推进房地产登记业务法制化、标准化、规范化和信息化建设，具有重要的作用。