[]当前房地产市场存在的主要问题及成因

　　当前房地产市场存在的主要问题及成因

　　2009年7月份至今，全国房地产市场快速升温，房价上涨偏快。这种上涨，从南到北，从东到西，遍及全国大中小城市。房价的涨幅，不仅远远高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。加之中小户型商品住宅比例过低，一套房子动辄过百万、甚至几百万，不仅普通百姓买不起房，城市白领等中高收入群体也感到难以承受。另外，由于保障性住房供应不足，大城市相当部分的低收入群体无房可买、无房可租。这就导致房价问题成为社会热点，再加上新闻媒体尤其网络媒体高度关注，逐步转变为社会焦点。这正是当前房地产市场的主要问题。

　　那么，这究竟是那些原因造成的呢?我们认为，这是经济规律、中国国情、财税体制、宏观经济环境、城市发展环境、社会消费心理等诸多因素综合作用的结果。

　　经济规律。一是供求规律。供大于求，价格下跌，供不应求，价格上涨，这是市场普遍规律。以山东为例，今年一季度该省竣工商品房675.6万平方米，而销售商品房1316万平方米，其中期房978.2万平方米，需求之旺盛可见一斑。最近，各媒体纷纷报道，北京、杭州等地出现“抢房”狂潮，甚至一套房源几十人争购，青岛也出现“日光盘”。二是资产价格规律。世界各发达国家在经济高速增长时期，随着人们收入的增加，都有改善居住条件的愿望，加之通货膨胀因素影响，资产特别是土地、原材料、房产的价格都是上涨的。当前我国仍处于经济高速增长时期，从长期看，房价上涨不可逆转。三是成本传导规律。成本因素导致产品价格上涨是经济活动的基本规律，面粉涨价，面包必然涨价，房地产也是如此。近年来，土地、钢材、水泥、人工价格都在不断攀升，加之房屋设计和建造中新技术、新材料、新工艺的强制性推广应用也增加了成本，房价上涨在所难免。

　　中国国情。一是人口众多。13亿的人口基数，每年 1500万的新增人口，主要集中在中东部地区的人口分布，日益小型化的家庭结构，都决定了长期旺盛的住房需求。目前全国城市每年新增家庭户数1100万户，而新增商品住房大约 500万套，远远不能满足需求。二是土地稀缺。我国虽有960万平方公里的国土面积，但适宜生产生活的并不多。为保证粮食安全，18亿亩耕地红线必须坚守。非农业用地中，刨除工业、交通、水利等用地外，可供建设城市住宅的土地就更少了。这使许多城市不得不做存量土地的文章，拆旧建新，而拆迁成本是相当高的。城市住宅建设用地资源的稀缺和拆迁成本高企，导致商品住宅用地价格飞涨，房价水涨船高。三是城镇化进程加快。截至2009年底，全国城镇人口6.22亿，城镇化水平46.6%，近5年城镇化水平年均递增0.9个百分点，这意味着每年1170万人由农村转移到城镇。按2005年全国城镇居民人均26平方米的住房建筑面积计算，每年需新增住房3亿平方米。专家预测，这种快速城镇化进程将持续15—20年。另外，全国每年还有 600多万高校毕业生走上社会，大部分涌入大中城市，他们的住房需求是刚性的。

　　财税体制。多年来，我国实行的是分税制和“分灶吃饭”的财政体制，增值税的75%、消费税的100%、企业和个人所得税的60%归中央，营业税、契税、增值税的 25%、所得税的 40%归地方。要增加地方财政收入，除发展工商业、获取增值税外，大力发展房地产和建筑业、获取营业税是地方政府的必然选择。随着中央不断向地方下放事权，大量地方财政收入被用于教育、医疗、社会保障等，建设城市基础设施、改善城市环境，只能依靠出让城市国有土地使用权。加之单纯“价高者得”的土地招拍挂制度，使推高地价、拉高房价，成为城市政府的选择取向。

　　宏观经济环境。为应对国际金融危机，国家实施积极的财政政策和宽松的货币政策，成功地遏制了经济下滑，保持了经济平稳较快发展。同时，这也增加了货币供应量，使货币流动性比较充裕。然而，因国际市场不景气，企业出口受挫，加之煤炭、石油、铁矿石等重要原材料价格和工人工资不断上涨，许多制造业企业利润率降低，不少行业产能过剩，实体投资环境恶化，再加上股市投资风险大、收益低，以及国家鼓励支持住房消费的税收、信贷等优惠政策，使大量资金从实体经济、从证券市场流向房地产市场。

　　城市发展环境。近几年，全国所有城市都在不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入，尤其是大中城市投巨资建设地铁、轻轨，改造道路，整修山体、河道、湖泊及滨海岸线，大搞园林绿化，城市环境有了很大改善。环境的改善，为城市土地、房产的增值创造了条件。同时，一些区域性规划和城市规划的制定实施，一些重大活动的承办，使部分城市及片区发展潜力凸显。比如，国家批准海峡西岸、辽宁沿海、长株潭、皖江规划后，所涉及的厦门、大连、长沙、芜湖等城市房价快速攀升;北京新规划将通州定位为城市副中心后，通州区房价由2009年7月份的1万元飞涨到目前的 2万元。北京奥运会、上海世博会、济南全运会、南宁东盟论坛，都大大提升了城市品位，也使房价出现阶段性跃升。

　　社会消费心理。“有恒产者有恒心”的传统观念，让国人不爱租房爱买房;攀比心理、一步到位意识，让国人不买小房买大房;买涨不买落的从众心理，让不少人跟风抢购。佑护子女的传统观念，使部分还不具备购房能力的年轻人，靠父辈资助提前买房。另外，受通胀预期的影响，相当一部分人通过购房置业来使财产保值增值，加之我国对房地产只是在交易环节征收契税、营业税、所得税，对保有环节没有征税，使老百姓特别是有钱人更愿买房。