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[]关于《培育和发展北京市市场化住房租赁相关问题研究》的成果分享

查看: | 2012-09-26 17:45:13|发布者:

关于《培育和发展北京市市场化住房租赁相关问题研究》的成果分享报告

一、课题研究的背景

        近几年的房价快速上涨使百姓住房困难成为亟待解决的突出问题，中共十七大和2008年“两会”都对此给予了高度关注，提出了“住有所居”目标，并将“租售并举”作为我国长期坚持的基本政策。从北京来看，作为拥有1600多万人口的首都和国际化大都市，妥善解决居民住房问题尤其重要。市长郭金龙指出：“实现住有所居需要有清晰的认识，商品房交易市场和租赁市场同样重要，应更加重视租赁市场。”目前北京市的廉租房工作不断得到加强，但市场化住房租赁市场由于长期积累的痼疾和不断出现的新问题亟需进一步规范和培育，课题就是在这样的背景下进行的。

二、课题研究的过程

        课题研究过程中，课题组对北京及香港住房租赁市场进行了充分的实地调研，并组织相关法律专家学者、实务工作者（如法官、律师、经纪机构法务人员）等进行了多次座谈和研讨，对住房租赁市场及相关法律法规在实际应用过程中存在的问题进行了系统的分析，在此基础上，提出了针对性的政策建议，并就去年1月正式实施的《北京市房屋租赁管理若干规定》拟定了实施细则。

三、北京市场化住房租赁的总体评价

        据调研分析，2006年以来我市住房租赁市场快速发展，目前年交易量在120万套次左右，相当于新房、二手房交易总量的5倍，为90多万户出租家庭带来每年240亿元的租金收入，为540万人通过租赁市场解决住房问题。因此，课题组认为我市住房租赁市场总体活跃，在分流住房买卖市场的需求压力、缓解我市人多地少矛盾和促进土地资源的集约利用，在解决民生问题、吸引人才优化产业结构、增强城市活力、增加居民财产性收入等方面发挥了重要的作用。但调研中也反映了租赁市场存在一些突出问题，主要表现在：
         1、租赁行为立法缺位，租赁登记备案效力不高。北京市2007年出台的194号令去年开始实施，加强了政府行政管理，但缺少对租赁主体行为的规范。据经纪机构调查统计，产生纠纷的交易占租赁交易总量的7%，这些纠纷主要是由主体行为不规范引发的。
        194号令实施后，我市出租房屋登记备案工作有增强，但由于租赁登记备案法律效力低，登记备案率不足20%，租赁税收流失严重，以我市租赁交易量推算，每年税收约在12亿左右，但目前实际征收不足1亿元。
        2、缺乏对机构经营租赁物业的政策支持。我市现有120万套出租房屋，基本由约90万户家庭提供。机构出租房屋，除廉租房外，基本属于过去未出售的公有住房，很少有其他机构新出租房屋，原因主要是缺乏金融、税收政策的支持。
        3、政府监管和服务不到位，司法救济时间长、成本高。一方面，政府主管部门对租赁市场的监管、服务仍不到位，包括稽查力度不够、相关法规政策的宣传工作力度较小；另一方面，由于租赁纠纷所涉及的金额较小，而通过司法途径解决的费用高、时间长，导致很多当事人不愿对簿公堂，再加上违法成本较低，客观上强化了违约期待。
        4、诚信体系建设滞后，行业规范缺失。目前，经纪机构良莠不齐，中小经纪机构违规现象突出，据统计，对不足市场份额20%的中小经纪机构的投诉占了经纪机构投诉总量的80%。同时，作为经纪机构的自律组织，中介行业缺乏统一的行业规范和准则，协会作用得不到发挥。
        鉴于我市住房租赁市场存在的上述问题，借鉴其他国家及地区经验并结合我市具体情况提出有针对性的建议就十分必要。

四、经验借鉴及措施建议

        反观一些租赁市场发展成熟的国家或地区的经验，可以发现他们在以下几方面的做法值得学习借鉴：一是制定并完善租赁行为立法。如香港颁布了《业主与租客(综合)条例》，明确了业主与租客双方的权利和义务，同时，该地区还专门制定了《地产代理条例》、《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》、《地产代理（裁定佣金）规例》等法律法规约束租赁经纪人的行为。二是制定法律法规来稳定租赁关系。包括保障承租人稳定的租赁权，明确长期租赁承租人享有的部分社区居民待遇，规定承租人享有优先承租权，等等。三是制定法律法规约束、规范房地产经纪行为。包括房地产经纪行业准入机制严格，经纪人必须核查物业权属情况，代理协议必须使用规范文本，等等。
        为规范和培育我市住房租赁市场，课题组提出如下建议：
         1、积极开展调查研究，推动国家租赁行为立法。明确登记备案对抗第三人的法律效力。从北京市来看，一是出台194号令的配套实施细则；二是规范租赁当事人行为，对法律法规中涉及的出租方、承租方和经纪机构及其人员的权利义务等予以明确，主要是：
      （1）明确出租方提前解约需进行催告以及承租方享有优先承租权；
      （2）明确承租方索要租金发票和对租赁物权属的知情权，加大承租人拖欠租金行为的违约成本；
      （3）明确出租方查看出租房使用情况的条件，并就租赁物维修及租赁期间费用的承担情况做出规定；
      （4）自觉进行租赁登记的出租人应受到激励。
        2、加大金融、土地和税收政策对机构经营房屋出租的支持。
      （1）开展公积金闲置资金对政策性租赁住房建设支持的试点；引导商业银行对机构经营出租房屋提供长期的资金支持，如减少利率，建议按商业银行贷款利率降低10％，放宽还贷期限，如30年；
      （2）对机构持有物业出租，实行分年度交纳土地出让金，如相关主管部门可在开发机构递交申请、明确经营期限(如30年及以上)并交纳保证金（地价款的15％～20％）后，对其给予按经营期均摊地价款的优惠。
      （3）进一步降低房产税税负，实行机构和个人、住宅和非住宅税收政策的统一。如制定降低营业税（建议减半征收）、房地产税（减按4％的税率），取消印花税等税收。
        3、优化政府与协会的管理与服务职能。
        一是政府与行业协会一起积极开展普法宣传工作；
        二是政府设置专门机构及人员加强对租赁市场的监督执法；
        三是构建租赁信息共享平台，实现对出租房屋的权属情况、经纪机构信用情况及违规记录等信息的公开查询；
        四是建议充分发挥基层服务站、经纪行业协会纠纷调解缓冲器作用，同时，设立专门的仲裁机构处理租赁中出现的纠纷。该仲裁机构应具有申诉程序简单、处理高效迅速、收费低的优势。
       4、借鉴香港推行执业经纪人的牌照制度，推进中介机构在租赁中的指导和监督作用；加强租赁信用档案体系建设。建议对从业人员须拥有房产经纪人证书，且执业时必须挂牌，牌照上需明确执业人员姓名及其机构和经纪人证书号。同时，实行经纪执业挂牌制度，规定经纪机构须拥有牌照并公示方可执业，并由行业协会制定中介机构居间、代理业务的操作流程，和从业期间经纪机构必须承担的责任及享有的权益。
       5、鼓励和发展房屋租赁代理市场。