[]研究报告：房地产企业土地策略

　　研究报告：房地产企业土地策略

　　一、土地是我国房地产业企业的生命源泉

　　(一)、房地产企业的资源占有能力成为其占领市场份额的有力武器目前，我国房地产企业的土地储备与总资产规模之间呈同向变化趋势。这表明房地产企业的资源占有能力在很大程度上提升了企业的规模竞争力，这就是为什么房地产企业会不惜重金到处拿地。据资料显示，2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万㎡，而去年这一数字达到51.11万㎡，提高了41.18%。

　　目前我国房地产企业平均土地储备总量为380万㎡，最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的4500万㎡，万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万㎡以上。

　　(二)、一线城市成为规模企业必争之地，目前已出现向二三线城市转移迹象一线大城市是房地产企业最喜欢去的地方，北京、上海、广州、深圳都令开发商们趋之若鹜。我国最具竞争力的房地产企业均集中在经济发达地区的大城市，尤其以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈最为明显。

　　其中，广东、上海及北京三地的房地产上市企业数量均超过20家。主要原因在于这些地方基础设施好、区位条件优越，城市化发展速度快，客观上促进了其房地产企业的飞速发展。 但同时，目前一线城市拿地越来越困难，房地产企业向二三线城市转战的迹象十分明显：首先，在中国城市化进程过程中，二、三线的城市不断扩大规模，将成为容纳新进农村人口和小城市人口的重要场所。从1996年到2003年，中国的城市结构发生了重大的变化。2003年人口百万以上城市已达174个，也就说除了省会城市和直辖市之外的百万人口大城市已经达到了140个左右，而50-100万的城市也在不断膨胀和增长。

　　从这个角度来看，中国城市化进程中，所带来的住宅发展机会不仅存在于省会和直辖城市，也存在于三线的地级城市。 其次，随着居民消费水平的提高，未来城市人口对住宅的要求不断提高。而从实际的情况来看，目前，中国的中小城市房地产发展仍较落后，小区规模小，缺乏合理规划和正规物业管理。

　　因此，这些城市的住宅市场才刚刚起步，还有很大的改善和发展的空间。第三，受大城市的幅射效应，三线城市的经济发展有巨大潜力，并将受惠于大城市的区域扩张，这将给三线城市房地产市场的发展提供持续动力。

　　这种情况在三大经济带的三线城市将尤为突出。区域联动性非常明显的区域包括珠三角、长三角和环渤海地区。第四，二三线城市具备大盘开发的基础。从目前土地市场格局来看，供给的紧缩已经成为不争的事实。传统的完全弹性的土地供给制度将逐步被政府垄断的招拍挂替代。

　　而在一线城市，受制于土地存量和开发规模的限制，政府手中大幅的地块已经逐步减少，而且由于房地产市场相对成熟，政府完全可以自身享受地价不断升值的部分，而不会将这部分收益一次性赋予开发商。

　　但是二三线城市这种格局则完全不同。由于绝大多数的三线城市都处于房地产市场发展的起步阶段，城市建设落后。政府迫于城市开发建设和自身资金实力有限的需要，非常欢迎和鼓励有实力的开发商进入。政府的积极态度意味着往往能给开发商提供更为优厚的条件，包括超大的地块、较低的土地价款、分期支付土地出让金、简化和缩短审批流程程序等等，这种优惠有利于降低开发成本、提高效率。

　　(三)、房企差距拉大，规模化发展趋势下跨区房企竞争优势明显随着房地产市场竞争的日益激烈，房地产企业间的差距呈现逐渐拉大的趋势，企业将逐渐走向规模化发展的道路。而跨区发展、资源占有与规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。

　　随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整，房地产企业不断进行融资渠道创新，资本规模急剧扩张，土地购臵面积也越来越大。在许多二三线城市，对土地的争夺也日趋激烈，规模较大的跨区房地产企业往往具有明显的竞争优势。可以预计，未来地块的规模化开发与企业经营的规模化扩张趋势将愈演愈烈。

　　(四)、地价上升造成房价暴涨背后的土地争夺战新一轮全国性房价上涨已经开始，土地也随之成了抢手货。令地产商为难的是，拿不到地，很可能会被淘汰出局，但多拿了地，又意味着要承担诸多风险。随着银行储蓄将向楼市转移;土地的供给不足导致未来可售面积下降，造成房源紧张，从而造成地价与房价交错上涨的趋势越来越明显。

　　2001年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。

　　但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。今年6月21日下午，浙江绿城让上海楼市吃了一惊。仅仅五六分钟的时间，新江湾城D1地块便以12.6亿元的“天价”落入浙江绿城手中。楼面地价达12509元/㎡。

　　而此时，新江湾城的楼盘售价刚刚超过万元。高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价。而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的能力。在一个资本追逐资产的年代，谁掌握了土地就掌握了产业链的上游，就会得到资金的青睐。对于开发商来说，目前的进入门槛提高了，即使现在以高价拿到了地，也并不表示成为永远的赢家。

　　因此高价拿地也有高价拿地的风险，房地产企业都在不断扩大土地储备，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧。如果不去想办法拿地，他就将被淘汰出局，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。

　　二、当前房地产业超乎寻常的火爆导致了国家调控政策的频频出台由于近期开发商储备土地屡屡创出天价，大部分土地价格已经达到了周边楼板价格，基于成本上浮明显，未来房产价格上涨也被认为必然。

　　以北辰实业收获的长沙天价土地为例。目前长沙平均房价为3500—3600元/平方米，而该地块楼面成交价已达3500元/平方米，预计项目成本价将在5500元/平方米以上，业内人士认为，这一价差会迅速抬高当地房价。

　　建行报告指出，如果政府不出台更有针对性的调控政策，房地产价格将加速上涨。其中，中心城市高房价将波及周边二、三线城市，前期房价上涨较少的城市也将出现快速补涨，国家发展改革委价格监测中心观点与之相似。

　　统计显示，从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年