[]楼市研究：楼市行情不好?对不起!你买的位置错了

楼市研究：楼市行情不好?对不起!你买的位置错了

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　　城市发展基本模式和投资逻辑

　　假如你是一座城市的管理者，你会怎样发展一座城市?

　　一个城市的发展，常规有两种模式：一种是像北京、成都、郑州等国内60-70%城市一样，以市中心为圆心，向四周“摊大饼”式的单核发展模式，最终形成一个环状城市。

　　这一模式在发展初期运行效率是比较经济的，因为在一个同心圆，可以保证等距离的人口就近迁移，但随着大饼摊得越来越大，造成产住分离，就很容易造成早晚潮汐性全市交通堵塞。(产住分离即：即产业区和居住区分离)

　　另外一种就是类似于深圳、重庆的不规则多核发展模式。

　　以深圳为例，龙华是地理中心、福田是行政金融中心、宝安却是人口中心(深圳最多人的区是宝安)，其他区的优势不一而足，总之每个区都有一个精准定位，没有一个所谓“市中心”的概念，各中心产住融合，交通压力相对较小。

　　产住融合是比较理想的发展模式，它意味着你上班、消费、住家在一个区域内就能全部搞定。居住在深圳龙岗的朋友，没什么事可以一年不去福田、南山;而福田、南山的朋友也可能一年都没过去龙岗。

　　这个在北京、广州、上海几乎是做不到的。

　　例如广州，它是一个60%以上的高端就业机会分布在天河的单核城市，早上7-8点，无论是荔湾、白云，还是增城、番禺几乎全城的人都向天河CBD涌入，晚上下班又有成千上万的人分散四方。

　　那面对单核、多核发展模式的城市，我们该如何投资呢?

　　首先，我们要梳理清楚房价和城市发展的关系

　　为什么市中心或片区中心的房价高?那是因为它是一个城市、一个区域的就业、教育、商务、医疗、体育、交通、以及其他各种要素高效协作的体现。

　　换言之，一个在市中心工作人，年薪100万，你让他住30公里外的远郊区，早晚上班来回跑，那是不现实的。

　　他最理性的做法是在市中心买就近的房产，用省下来的时间和精力去赚更多钱。

　　事实上，买房是一种资源的占有，你买了市中心的房产，就占有了该处的资源协作方式，包括就业、医疗、教育、交通等等。

　　通俗来讲就是：谁有能力赚大钱，谁就住在效率高，地段好的地方;没能力赚大钱那就住远一点，退而求其次。

　　岔开一点，谈一个问题，曾经有一位朋友忧心忡忡地跟我说：现在一线城市房价那么高，很多年轻人买不起房，这样下去，形势很严重啊!

　　我听完，轻轻地把茶杯放桌上，慢悠悠说道：有多严重?买不起房，这是很正常的现象。先不说古代白居易居长安大不易，近现代英国、美国买不起房这种现象也持续了一百多年，出事了么?如果你想他们买得起房，那你把钱捐出去好了。

　　城市本身是一个资源竞争的结果，谁有钱谁占有。

　　你一年赚百万，好，留下来买房安居乐业;你一年赚五十万，好，去二线省会;你一年赚25万，好，返乡置业;你一年赚10万，对不起，暂时不能买，攒钱。

　　有多少钱，办多少事，这不很正常吗?

　　哦，买不起房，你就嚷嚷年轻人买不起房，要求国家免费发一套?不然就是社会不正常?不存在的

　　如果要令到人人都在北京买得起房，那国家得盖多少房子?

　　扯远了，回到主题，房价与城市发展的关系，在一座城市中，人们总是花钱买时间，效率越高的板块越节省时间，房价越容易上涨，因此要提前布局。

　　例如规划地铁、公路干道交汇处，交通协作效率高，节省上下班时间。

　　例如学位房片区，教育资源协作效率高，名校容易出尖子生，孩子有前途;

　　例如高端就业片区，工作协作效率高，容易找到高薪工作，等等。

　　那如何提前发现这些具备大涨潜力的板块呢?

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　　山川河流对城市形态的影响

　　举三个城市为例：

　　重庆不是一个围绕单中心，而是多中心同时发展的城市：从最初的五大商圈到后面的新牌坊传奇、再到后面宇宙中心照母山、中央公园再造一个观音桥、大学城VS茶园谁是王者、向北还有大竹林、礼嘉、悦来、蔡家、再向北龙兴等等。重庆的城市发展被铜锣山、歌乐山、长江和嘉陵江分割成多个中心，并且整体城脉方向是“一路向北”发展。

　　重庆市地形图

　　深圳改革开放最初从罗湖区起步，但由于东部有梧桐山，北部有羊台山、塘朗山，南部又是香港，所以深圳往西渐次开发福田、龙华、南山、宝安，整体城脉方向是“一路向西”发展。

　　人们总是喜欢逐水而居，昆明发展则受湖泊影响，城市发展整体上沿着滇池往南铺开，渐次开发，整体城脉方向“一路往南”

　　其他城市如上海“一路往西”、广州“一路往东”等等，不一而足。

　　那知道了城市形态和城脉方向，如何挑出会大涨的板块呢?

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　　如何挑出最赚钱的板块

　　无论是哪种发展模式，当城市发展到一定的程度，大到你瞠目结舌的时候，城市外延的趋势和力度就体现出来了，以洪水猛兽的方式袭来，大量的人口会顺着城脉方向涌入，房价加速上涨。

　　例如，深圳发展一路向西，过去十几年，如果您的房子买在西部的南山、宝安，涨幅一定非常惊人，因为那里就是大量人口迁入的方向。提前布局，顺势而为，可以大幅获利。

　　一个板块当前的房价由存量的人口决定，未来的房价涨幅则由增量人口决定。也就是顺着城脉方向，一条地铁，一个产业能拉来多少人口，很大程度影响了这个板块的未来涨幅。

　　新吸引的人越多，楼价涨得越厉害。

　　过去中国一二线城市的建成区生长速度是每年扩大一公里，也就是在距离市中心5-8公里范围的边沿布局，既保证了二手流通性的安全，又保证了未来5-8年的涨幅回报，这个就是郊区次新房投资的秘诀。

　　钱，我们去追是追不上的，只能提前在某个地方等它，在城市成熟地段边沿布局，等待强劲购买力溢出，大概率赚。

　　那距离城市中心成熟地段30公里以上的新城值得投资吗?

　　在一块平地上起一座新城，需要很多很多钱，真的是需要人民币和时间堆起来的，没有钱是万万不能的，靠卖地可以解决一部分，但还不够，这就会搞着搞着，政府没钱了，这个新城就成了半吊子工程。

　　之前规划上喊得震天响的体育馆停工了，学校也不开了，医院也不来了，路桥设施搞到一半就不开工了…

　　房产投资一定要明白“规划好”和“事实好”是两回事，千万不要上政府的当。

　　中国地方政府一届有一届的政绩诉求，一把手换掉之后，他遗留下来的新城就很少有人管了，自生自灭，风险极大。

　　另外，30公里的路程，其实已经接近中国通勤极限，因为每个人只有24个小时，早上8点半上班，30公里路程，再考虑上下楼的时间，去到公司大概需要2个小时，也就是说每天都得6:30起床，再早真的受不了。

　　于是我们得出一个结论，一线城市通勤距离超过25-30公里，二线超过15-20公里的新区尽量少碰。

　　这些远郊新城，不光自己住着不舒服，而二手流通性非常差。

　　也就说你如果买了远郊新城的房子，将来想卖出去是很难的，因为市场上一手新楼盘太多了，价格也不贵，你的二手房根本卖不动。

　　新城，什么都不多，就是房子多，市场上一手都那么多，为什么要买你二手?

　　回归本质来看：真正决定房子价值的，抛开纸面上规划、设计、人口导入、产业、政府利好等等手段和方式，真正的背后推手是庞大的需求。

　　如果一个片区、一个楼盘的需求者很多，哪怕政府不怎么打造它，没什么规划利好，它的价格一样可以涨得很高。

　　需求者众，价高者得。供需决定价格

　　反而有些新区，天天上新闻头条，好像规划牛逼得不得了，却人气不足，成了半吊子工程。因为没人要。

　　投资房产，你要相信市场而不是相信政府，不然你很容易掉坑里。

　　于是关于如何挑出最赚钱的板块，我们得出一条结论：

　　顺着城脉方向，在一座城市成熟地段边沿买刚需三房，等待购买力溢出，大概率赚。

　　当然，买远郊区是穷人的无奈之举，如果一定要买远郊区，就选择一个有很大增长潜力的吧。

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　　对城市板块的终极认识

　　长远来看，每个板块都会涨，只是哪个快涨，哪个慢涨的区别。

　　大国大城，一座城市的核心竞争力不是修了多少条地铁，建了多少学校和商业中心，而是这座城市的法治制度和民众精神。

　　如果没有法治和冒险开创的精神，这座城市是没有未来的。

　　一个地方如果官员敲诈企业，黑社会横行，人们会纷纷迁往外地，外商也不来，那么城市再多的基础设施也只是摆设。

　　因此，在选择最赚钱的板块之前，先选择城市。