[]房地产内训：房地产企业融资策略与税务规划实战培训

房地产内训：房地产企业融资策略与税务规划实战培训

　　【课程收益】

　　破解企业融资难瓶颈约束，建立持续顺畅的融资体系，提升企业融资能力

　　为开发项目募集到充足资金，设计合适的投资架构和资金运作模式

　　有效规避融资运作中的金融风险和税务风险，降低资金成本，提高投资收益

　　大幅提高贵公司融资运作方案的设计效率

　　提升贵公司的核心竞争力——构建和完善持续融资能力

　　【课程对象】

　　房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务、税务经理、投资运营部总监、经理、会计主任、财务人员的相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

　　【培训内容】

　　一、当前我国房地产企业融资现状与问题

　　1、货币政策对地产行业影响(利率、信贷、外汇、证券、外资等监管政策综合影响)

　　2、房地产企业融资现状与融资渠道问题

　　3、地产融资的国际比较

　　4、我国地产企业融资运作模式的主要变化：

　　民间(社会)资本成主流

　　融资产品创新和科学融资模式是关键

　　高杠杆经济到实力经济转变

　　项目融资转向企业融资

　　二、房地产企业融资思路与要点

　　1、房地产企业都有哪些资金来源可用?

　　2、你知道房地产企业融资的基本特点吗?

　　3、不同资金渠道和方式的资金成本比较(您心里好有底)

　　4、地产企业融资与项目融资区别

　　5、地产企业融资都有哪些可能方式

　　6、地产融资的风险及控制要点—如何应对资本家，指标更有说服力!

　　(1)资本家主要关注融资企业或项目的核心指标;

　　(2)融资企业财务破产风险预警指标研读;

　　(3)综合融资财务评价指标体系

　　三、房地产企业债务融资与税务规划

　　(一)债务融资渠道与方式解析

　　1、银行信贷融资

　　2、企业债券或公司债券融资

　　3、工程垫付、保证金(分项工程融资)

　　4、预售融资

　　5、同业拆借或民间借贷(直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局)

　　6、典当融资(现状、内容与注意事项;典当与抵押)

　　7、票据贴现融资：

　　(1)你不可不知的业内秘密，小票据大用途;

　　(2)票据融资的资金成本

　　8、租赁融资(售后回租、回购)

　　9、DIY融资

　　(二)不同债务融资借款费用(利息费用)的税务处理要点

　　1、上述6种不同融资方式的税务影响和后果;

　　2、银行转贷的妙用——远远优于同业直接资金拆解;

　　3、工程垫资的税务规划——可以大大降低融资成本;

　　4、租赁融资的税务规划——委托或转租赁——巧用信托

　　5、借款费用或利息费用的税务处理解析

　　6、设计境内外关联方融资方案时，不可忽视的税务风险，避免穷忙!

　　四、房地产企业私募融资与税务规划

　　(一)我国房地产投资基金的现状

　　(二)我国主流私募组织形式差异比较

　　1、公司型、合伙型和信托型的主要差异(10大方面);

　　2、非法集资、非法吸收公众存款罪的法律要点(对非法吸收公众存款罪的追诉标准);

　　3、合法“民间借贷”与“非法吸收公众存款”的区别

　　(三)各地私募基金的鼓励政策差异解析

　　(四)如何组建地产私募基金(五好法)

　　1、需要为投资者事先准备哪些数值表——与投资者沟通的基础

　　(1)净现值规则：IRR、NPV、动态投资回收期

　　(2)均值方差规则

　　(3)敏感性分析

　　(4)中国房地产TOP10研究组的核心指标在投融资中的启示

　　案例解析

　　2、如何设计保证投资安全的私募投融资结构——投资者最关心的事宜

　　(1)好结构的核心：权利和收益如何分配;义务和责任如何分担

　　(2)结构类型：股权投资结构、债权投资结构、股权加债权投资结构;

　　(3)管理费用计费模式：固定制和递减制

　　(4)收益分配模式：优先收回投资、利润返还或回拨机制

　　(5)剩余财产分配的模式

　　五、房地产企业信托融资与税务规划

　　1、地产信托融资的主要运作模式

　　2、地产信托融资案例解析

　　3、我国境内外REITs的税收政策解析

　　4、我国外资投资房地产监管政策的主要变化及影响

　　5、外资境外直接持有和境内持有物业的税收差异

　　6、自然人与法人作为投资者的税负差异

　　7、投资机构在融资中的重要意义

　　六、房地产企业股权融资与税务规划

　　(一)合作开发融资与税务规划

　　1、合作开发的税务监管政策(营业税、土地增值税和企业所得税);

　　2、伪合作开发的法律风险;国税函发【2005】1003号文的威力

　　3、合作开发的税务规划要点(分产品?还是分利润?)

　　(二)股权转让融资与税务规划

　　1、股权转让融资的资金资本(必要投资收益率);

　　2、股权转让融资的税收监管政策(营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)

　　3、循环股权转让的税务规划要点，差额计税是关键;

　　4、股权转让税务规划的风险(境内转让和境外间接转让)

　　(三)项目转让融资与税务规划

　　1、项目转让融资的资金资本(必要投资收益率);

　　2、项目转让融资的税收监管政策(营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)

　　3、项目转让的税收规划要点

　　七、房地产企业资本运作

　　(一)房地产企业上市融资

　　1、企业上市的利弊：(五级价值增值——利大于弊)

　　2、房企境内外上市方式：借壳上市、买壳上市和直接IPO;

　　3、房企海外上市的基本模式和套路——采用案例解析;

　　4、一、二级拟上市地市场市盈率的国际比较

　　5、海外上市投资架构面临的税收风险：

　　境外注册居民企业和海外间接转让股权的涉税政策;

　　境内企业与上市主体企业之间分红派息的税务问题;

　　离岸地公司的税务尴尬(我国、东道国、税收协定受益人)

　　受益人监管所引致的国际避税风险

　　(二)外资融资与税务规划(内容见其他章节)

　　(三)企业兼并收购融资与税务规划

　　1、重组直接费用的会计与税务处理的基本规定;

　　2、杠杆收购借款费用的财税处理;

　　3、收购借款费用的税务规划——税收套利的好方式

　　4、债务重组融资的资金成本

　　(四)品牌营运融资与税务规划

　　1、品牌经营在资本运作的奇异价值;

　　2、企业托管的税务监管政策;

　　3、企业挂靠的税务监管政策;

　　4、与已上市企业合作开发的税务好处

　　八、房地产企业融资策划与操作

　　1、如何编制商业计划书

　　2、如何应对投资者实地考察和项目评估(8个核心问题，评估方法)

        讲师助理：陈老师13220116135、18301562532（同微信）QQ：2113220432