[]成本内训：中海地产（六大阶段）全生命周期成本控制策略、关键要点操作及案例分析

中海地产（六大阶段）全生命周期成本控制策略、关键要点操作及案例分析
 

【课程背景】
　　为保证企业生命线的现金流，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出，成为企业持续扩张的关键一环。
　　许多企业开始注重成本管理控制，清晰的意识到成本管理水平就是企业盈利的保证，就是企业的核心竞争力。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去，不言而喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。
　　中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，学习中海地产的什么？核心是成本控制或者是利润率。中海，盈利能力与利润率始终雄踞行业第一，被称之为房地产行业的利润奶牛，引无数地产人跟风学习。
　　本课程第一次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一：“在于对开发环节成本的优秀管控”，本课程深度借鉴中海成本控制以及个人成本管控经验进行以下几方面进行详细解剖。
【课程收益】
　　1、标杆地产全成本管理的关键点有哪些？成本策划前至性管理是如何做到的
　　2、标杆地产限额设计的成功做法及如何控制设计阶段成本？
　　3、破解标杆房地产项目全过程成本管控与造价控制操作之道
　　4、从战略角度帮助房地产企业对全过程成本精细化管理进行规划
　　5、提供房地产企业全过程成本精细化管理的标准和方法，超级实战，拿来即用
　　6、大量中海、恒大等标杆房企成本管控实操工具资料，让您稍加修改即刻应用
【课程对象】
　　1、房地产公司中高层管理人员（董事长、总经理、成本总监、总工程师、部门经理）
　　2、房地产公司成本管理人员（成本部、造价部、合同部）
　　3、分管领导；成本（造价）经理、主管、造价工程师
【讲师介绍】
王老师 ：中房商学院高级顾问
　　房地产成本管理实战专家、评标专家，原中海地产、恒大地产区域公司成本高管。
　　现任某知名房地产企业成本合约部总监。15年标杆房地产企业成本管控、工程预结算、招采、合同管理工作经历。有超过10年工程造价实操、成本管控、工程招投标实操培训讲课经验。
　　曾任职于中建七局、恒大地产、中海地产等标杆甲乙方单位。 对房地产企业成本管控、招标采购流程、合同管理均有自已独到见解； 整合出了一套成本控制方法。在成本控制方面有系统的个人经验研究和独特的实践。为企业的倍增利润提供了可操作的具体方法。
操盘过的项目有：
恒大名都项目、恒大金碧天下项目、恒大御景湾项目、恒大海南绿洲项目、中海锦成项目、天河小区项目、海域阳光项目一、二期工程、万力花园项目、江海汇项目、幸福森林项目、文澜世家项目等项目。
【课程大纲】 
第一部分：中海、恒大、万达  成本管控核心竞争力对比指标分析

• 恒大地产成本管控核心竞争力
  1、产品高度标准化
  2、设计成本控制
  3、招采过程控制
  4、材料战略采购价格优势
  5、恒大25个审查设计方案

• 万达地产成本管控核心竞争力

    1、目标管理 
    2、过强管控 
    3、建造标注
三、中海地产成本管控核心竞争力
1、成本文化深入人心
2、结构成本控制没有多余
3、成本适配性控制强
4、招采成本管控严
第二部分：投资方案阶段  中海地产成本管控策略及案例分析
1、房地产开发项目目标成本编制
2、项目成本规划与控制表
3、项目现金流量预测表
4、建安成本目标控制表
5、建安成本预测明细表
6、项目产品配置及限额设计指标表
7、房地产项目开发成本分析
8、项目开发成本管控的总体思路
9、影响项目成本的10个主要因素
10、投资方案阶段土地费用管控思路
①旧城改造地块
②开发商转让（挂牌交易）的地块
③公开招投标或拍卖地块
案例：中海地产集团某项目建安成本目标控制表详解
第三部分：方案设计阶段 中海成本管控操作策略及案例分析
1、设计阶段成本管理的基本逻辑
2、强排设计--项目拓展阶段的成本估算
3、概念设计--项目策划阶段的成本测算
4、规划方案设计阶段的成本优化
5、项目交工标准设计
6、扩初设计、施工图设计单体建筑优化及成本预算
7、管网规划设计优化 
8、园林景观设计管理
9、设计阶段后期成本优化
10、设计阶段成本管理与优化的保障
案例：中海地产方案设计阶段控制重点部位解析
案例：中海项目产品配置及限额设计指标详解
第四部分：招投标阶段  中海成本管控操作策略及案例分析
1、单位选择对成本的影响
2、编制项目合约策划报告
案例：ZH地产合约策划报告编制讲解
3、必须严格按照合约策划报告执行工程分判
4、招标方式
 ①邀请招标     ②竞争性谈判    ③直接委托
讨论：为什么避免单位内部推荐单位
5、招标清单选择模式对成本的影响
 ①港式清单 ②市场清单③国标清单④定额计价
案例: 中海地产招标清单编制讲解（港式清单）
案例: 碧桂园招标清单编制讲解（港式清单）
案例:恒大招标清单编制讲解（企业清单、国标清单）
讨论：各类招标清单利弊进行讲解分析
6、招标范围界限对成本的影响
 ①合同计价方式        ②进度款支付方式
 ③投标保证金的作用    ④履约保证金的作用
案例：中海地产招标过程详细解析
案例：恒大地产招标过程详细解析
7、商务谈判技巧对成本的影响
8、商务清标准确性对成本的影响
 ①资质预审的目的
②考察单位主要目的是什么
③作为招采专员你怎么回答投标单位提出的问题
9、合同承包方式、承包范围以及计价依据对成本影响
第五部分：施工阶段 中海成本管控操作策略及案例分析
一、动态成本管控讲解
案例：中海地产动态成本管控
二、施工交叉作业成本管控讲解
1、总包单位施工环节成本管控部位
案例：中海地产、恒大地产以及个人施工经验对总包单位进行施工成本管控
2、分包单位施工环节成本管控部位
案例：中海地产、恒大地产以及个人施工经验对分包单位进行施工成本管控
三、精装修单位施工环节成本管控部位 
四、工程签证审核技巧
1、工程签证单
2、工程签证附件
3、工程签证预算书
五、材料认质认价询价技巧讲解（主要寻到厂家底价）
讨论：乙方会找什么理由拒绝采购
研讨：如何寻到厂家底价
六、工程进度款审核讲解（主要避免超付款现象）
案例：中海审核方案以及技巧
七、房建工程施工工艺成本管控讲解
八、施工工艺也是对成本把控的重点
第六部分：竣工结算阶段  中海成本管控操作策略及案例分析
一、竣工图纸审核讲解
1、竣工图纸绘制准确性直接影响竣工结算质量
2、竣工图纸审核不严格直接影响竣工结算质量
案例：标杆地产竣工图纸审核讲解经验分享
二、竣工资料真实性审核
1、竣工资料真实性影响竣工结算质量
2、竣工资料不完善影响竣工结算质量
三、竣工核重结算书审点内容
1、总价包干结算审核（港式清单计价模式、国标清单计价模式、市场清单计价模
 ①审核是否完成合同范围内所有工作内容
 ②审核竣工图纸以施工图纸是否吻合
 ③根据政府相关文件审核税率
2、单价包干结算审核（国标清单计价模式、港式清单计价模式、市场清单计价模式）
 ①根据竣工图纸审核工程量
 ②根据合同审核措施费用以及承包范围
 ③根据合同审核是否下浮比例    
 ④根据政府相关文件审核税率
3、按实结算审核（定额计价模式）
 ①根据竣工图纸审核工程量
 ②根据合同计价依据审核工程结算
 ③根据当地政府颁发的定额人工文件进行调差
 ④根据合同约定对材料进行调差（备注：材料单价是按照算术平均单价还是加权平均单价记取）
 ⑤根据合同约定对机械进行调差
 ⑥根据当地政府文件以及合同约定进行措施费率调整
 ⑦审核分部分项定额
 ⑧根据政府相关文件审核税率
案例:结合中海地产、恒大地产结算管理办法以及个人结算经验分享
案例:广联达定额计价以及国标清单计价演练
第七部分：竣工决算阶段  中海成本管控操作策略及案例分析
1、配合财务做好竣工决算清算工作
2、配合财务做好建安成本编制
3、配合财务做好土地增值税测算工作

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讲师助理：陈老师 18301562532、13220116135(同微信) QQ:2113220432