[]房地产培训：消费力市场客群分析

　　1. 消费时采用的交通方式

　　虽然有一定数量的消费者采用的其他各种形式的交通方式。但大部分54%的消费者是搭载公共交通。因此，在杭州目前的消费热点区域看，交通的便利性，尤其是公共交通条件的便捷程度，直接影响到一个商业区域能否突破区域限制，成为市级商圈的必要条件。

　　2. 消费态势

　　随着人民生活水平的不断提高，消费态势已不仅仅是局限在温饱范围内，而是呈现多元化发展的趋势。消费态势涵盖衣、食、住、行的各个层面，并不断向更深层次的时尚、健康、休闲等发展。因此，除了传统的逛街、购物消费外，健身、电影、旅游及各种娱乐性消费的需求正在上升。

　　对于目前集中性的商业地点的选择上，，消费者依旧保持对传统的大型综合性商业中心情有独钟，其次是大型的超市和专业街。

　　而对于消费者最希望增添的商业形式，品牌服饰专卖店、健身房和高档快餐店的需求最多，其次是对美容、音像和饰品等休闲娱乐场所的需求。这些是与枣庄从传统城市向现代城市过度的必然。

　　对于增添的项目的档次要求如下：

　　这种结果原因是受到收入状况的影响所致。

　　商业市场目标客群分析

　　商业项目的运作，比较一般项目的运作，投入成本更多，操作周期更长，各项不可测因素的出现概率更大。因此相应的市场风险更大。其价值的体现，应最直接的反映在未来的租售价格上。对商业项目的目标客群的定位准确与否。直接影响到未来的销售与经营。目标客群的置业特性基本决定了物业的形成，价格，发售方式等各个环节。

　　综合对商业市场客群的有效抽样调查，可以对本案未来的目标客群有比较直观的认识。

　　一. 价格承受力分析

　　大部分客群对单价的意向在每平方米2000-3000元以下的占50%，每平方米2000元以下的占34%，每平方米3000-3500元的占10%。但这些数据仅反映客群最初步的价格意向。参照枣庄目前商用物业的实际房价与去化情况的对比，客群的最终价格承受力要高于此。大部分客群的价格承受力上限为每平方米3500-4000元，而突破每平方米5000元价格，客群投资行为将更趋于理性和现实，更为谨慎。

　　租赁价格图表也基本反映如此，实际租赁价格承受力要高于图表中的所反映出的价格意向。

　　客观的分析，每一个阶位承受段都有其固定的一批目标客群。而客群最终决定是否选择该物业，价格仅是参照条件之一。稳定的回报，完善的经营管理，良好的增值背景等亦将是关键的因素。

　　在付款方式上，商用物业客群体现出自身的特点，基本如图表反映，银行贷款与分期付款占了大部分的比例。选择一次性贷款的所占比例不高，最主要的原因是受到经营状况不佳的影响所致。

　　二.置业特性分析

　　1. 区位选择

　　客群对区位的喜好也从一个侧面反映了枣庄目前的商业布局。作为传统商业热点较为集中的一级商圈，购物中心附近在大部分客群的心目中依然首选。同时在建商业街(未交付使用)，受到不同宣传力度的影响，在客户群的选择中也有所不同。

　　2. 商铺类型选择

　　无论是售还是租，独立街铺的选择都是第一位的。它的商业价值对客群而言，是最具诱惑力的。而专业市场由于有八大批发市场示范，从而成为客户的第二选择，而住宅裙房，由于现行市场上没有形成气候，很多客户依然抱着观望的态度，大型商场由于受整体市场环境的影响，客群对未来的经营管理顾虑较多，风险较大，所以选择较少。但相反，从租赁角度而言，若经营成功，专业市场与商场的租赁需求将大于住宅裙房。

　　3. 面积需求

　　主力需求面积在50-150平方米，由于面积大小直接与总价相关，从目前市场实际去化情况来看，50-150平方米较小面积的商铺确实是主要的热销面积。而150平方米以上的大面积单元，去化普遍存在一定难度。

　　4. 物管费用

　　大部分客群对物管费用的意向在1元/㎡/月以下，这主要原因是客户对于物管费用还不能接受，这个市场上商业项目的物业管理处于一片空白。

　　5. 客群来源

　　主要客群来源于杭州本地及周边城市，而随着杭州城市功能的变化，外省市客群的介入数量正在增大，但尚无法独自形成主力客群。

　　6. 经营行业

　　以餐饮业为主，休闲娱乐业亦占有一定份额。